Kauf von Immobilien in Portugal: Ein Pflichtlektüre-Überblick

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Written by | Last updated on April 12, 2024
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Wenn Sie sich in Portugal verliebt haben, ist es vielleicht an der Zeit, hier eine Immobilie zu kaufen. Dabei kann es sich um einen Zweitwohnsitz handeln, den Sie gelegentlich besuchen werden, um eine Mietimmobilie, die Sie als Investition nutzen, oder um ein Haus oder eine Wohnung, die Sie zu Ihrem Hauptwohnsitz machen werden.

Der Kauf in Portugal ist ähnlich wie in vielen anderen Ländern, vielleicht mit der Ausnahme, wie der Schuldscheinvertrag (CPCV) funktioniert. Ein weiteres Problem sind die potenziellen rechtlichen und baulichen Fallstricke, die Sie beachten müssen (z. B. sind Swimmingpools und Teile der Immobilie möglicherweise nicht ganz legal, und manche Immobilien wurden auf Grundstücken gebaut, die nicht für die Wohnnutzung vorgesehen sind). Die meisten Erstkäufer haben keine Probleme, aber es ist immer eine gute Idee, mit einem Anwalt zusammenzuarbeiten und auch die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler in Betracht zu ziehen.

Der Prozess des Immobilienkaufs

Auch wenn die Erfahrungen jedes Einzelnen etwas anders sind, sieht der Kaufprozess in Portugal in etwa so aus:

  1. Finden Sie heraus, was Sie sich leisten können

Der erste Schritt besteht darin, Ihr Budget zu ermitteln. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, müssen Sie in der Regel mit einem Makler sprechen oder zumindest einen Hypothekenrechner verwenden, um eine grobe Schätzung zu erhalten. Unabhängig davon, ob Sie mit Bargeld oder mit einer Hypothek kaufen, ist es wichtig, dass Sie die Kosten für den Immobilienkauf einkalkulieren, die normalerweise zwischen 6 und 10 % des Kaufpreises einer Immobilie, wobei 6-8 % üblicher sind.

  1. Recherchieren Sie Immobilien und finden Sie eine, die Ihnen gefällt

Recherchieren Sie den Markt, legen Sie Ihr Budget fest und suchen Sie dann auf Websites wie Idealista nach Immobilien, die Ihrem Budget entsprechen.

  1. Besichtigungstermine wahrnehmen

Besichtigen Sie alle Immobilien, die Sie interessieren, entweder allein oder mit einem Makler. Manche Leute verlangen auch eine Besichtigung, die aber auch noch später im Prozess stattfinden kann.

  1. Ein Angebot einreichen

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, geben Sie ein Angebot ab. Manche Makler verlangen von Ihnen eine Reserva , um die Immobilie vom Markt zu nehmen, aber das ist von Makler zu Makler unterschiedlich.

  1. Unterschreiben Sie den CPCV oder den Kaufvertrag

Beide Parteien legen ihre Bedingungen für den Kaufvertrag fest, z. B. dass das Geschäft nur zustande kommt, wenn bei der Besichtigung keine ernsthaften Probleme festgestellt werden. Er enthält auch Angaben über beide Parteien und den voraussichtlichen Termin für die Unterzeichnung der Escritura. Zu diesem Zeitpunkt zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung von 10 Euro, die nicht zurückerstattet wird, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Wenn der Verkäufer jedoch zurücktritt, muss der Käufer das Doppelte zahlen.

  1. Warten Sie auf die Entscheidung der Bank und die Bewertung der Hypothek (falls zutreffend)

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen, muss die Bank das Haus normalerweise im Rahmen ihrer Bewertung besichtigen.

  1. Bezahlen Sie die IMT und IS, schließen Sie die Hausversicherung ab und übertragen Sie die Versorgungsleistungen

Unmittelbar vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags, die vor einem Notar erfolgt, müssen Sie in der Regel die Grunderwerbssteuer und die Versicherungsprämie bezahlen. Der Abschluss einer Hausratversicherung wird ebenfalls empfohlen und ist in der Regel eine Voraussetzung für die Aufnahme einer Hypothek. Es ist auch eine gute Idee, mit dem Ummelden der Versorgungseinrichtungen zu beginnen.

  1. Unterschreiben Sie die Urkunde und nehmen Sie die Schlüssel für Ihr neues Zuhause entgegen

Die Urkunde oder Escritura wird von beiden Parteien unterzeichnet. Der Käufer zahlt den Restbetrag und der Verkäufer übergibt die Schlüssel. Es sind noch einige kleine Aufgaben zu erledigen – die Immobilie muss beispielsweise im Grundbuchamt(Registo Predial) und beim örtlichen Finanzamt(Finanças) eingetragen werden, aber oft kann ein Anwalt dabei helfen oder Ihnen zumindest die richtige Richtung weisen.

Suche nach Immobilien

Wenn Sie wissen, wie viel Sie ausgeben müssen, oder wenn Sie sich einfach nur umsehen wollen, ist es an der Zeit, nach Immobilien zu suchen.

Die wichtigste Website für Immobilien in Portugal ist Idealista.pt und ein guter Ausgangspunkt. Es ist nicht die einzige Immobilien-Website, und Sie werden sich wahrscheinlich noch andere ansehen müssen, wenn Sie es ernst meinen, aber die meisten Immobilien werden hier angeboten.

BuyProperty.com ist ein interessantes Portal, das Immobilien von vielen verschiedenen Websites zusammenfasst und Ihnen einige Daten darüber liefert, wie fair der Preis der Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten in derselben Gegend ist.

Neben Idealista und BuyProperty.com gibt es noch einige andere Websites, die Sie sich ansehen sollten:

Einige internationale Immobilienportale haben auch einen Bereich für internationale Immobilien.

Es ist erwähnenswert, dass es nicht nur eine Website gibt, die alle verfügbaren Immobilien in Portugal auflistet. Einige sind auf mehreren Websites aufgeführt, aber dies geschieht manuell durch den Immobilienmakler, und viele Immobilien sind nur auf einer Website aufgeführt. Manche Immobilien sind überhaupt nicht online aufgeführt: Manche Makler listen nur ihre begehrtesten Immobilien auf (manchmal sogar erst nach deren Verkauf), um Interessenten zu gewinnen, und informieren sie dann über ihre anderen Immobilien, sobald sie mit ihnen Kontakt aufnehmen. Wahrscheinlich müssen Sie sich darüber noch keine Gedanken machen, aber sobald Sie ernsthaft bereit sind zu kaufen, sollten Sie mehrere Immobilien-Websites im Auge behalten. Wenn Sie einen Makler beauftragen, übernimmt dieser diese Arbeit oft (kostenlos) für Sie, was Ihnen viel Zeit und Arbeit ersparen kann.

dilapidated house for sale
Manche Immobilien werden wirklich nicht online angeboten

Ermitteln Sie Ihr Budget

Obwohl es nicht schadet, sich auf Immobilien-Websites umzusehen, um ein Gefühl für das Angebot zu bekommen, ist es wichtig zu wissen, wie viel Sie ausgeben müssen. Die Schätzung dieses Betrags hängt davon ab, ob Sie bar bezahlen oder eine Hypothek aufnehmen möchten.

Barkäufer?

Wenn Sie ein Barkäufer sind, ist dieser Schritt einfacher: Nehmen Sie einfach den vollen Betrag und kalkulieren Sie etwa 6-8 Euro Kaufgebühren ein. Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie suchen, die etwa 500 000 € kostet, müssen Sie zwischen 6 und 8 % (oder zwischen 30 000 und 40 000 €) für Gebühren ein.

Brauchen Sie eine Hypothek?

Wenn Sie wahrscheinlich eine Hypothek benötigen, ist unser portugiesischer Hypothekenrechner ein guter Ausgangspunkt, gefolgt von einem Gespräch mit einem Hypothekenmakler.

Sie können sich auch direkt an eine Bank wenden, aber der Vorteil eines Gesprächs mit einem Hypothekenmakler, der sich auf portugiesische Hypotheken spezialisiert hat, besteht darin, dass er mehrere Hypotheken vergleichen und einfach erklären kann, wie Hypotheken in Portugal funktionieren. (Hinweis: Die meisten Banken bieten keine Hypotheken für Immobilien im Ausland an, so dass Sie Ihre Hypothek über eine portugiesische Bank aufnehmen müssen).

Wenn Sie sich nur einen Anhaltspunkt verschaffen wollen, benötigen Gebietsansässige (die in Portugal leben) in der Regel eine Anzahlung von 100 %, während Gebietsfremde (die nicht legal in Portugal leben) in der Regel eine Anzahlung von etwa 20 und 30%. Manchmal ist es möglich, niedrigere Raten zu erhalten, aber als sichere Schätzung sollten Gebietsansässige davon ausgehen, dass sie etwa 28 % in bar als Anzahlung benötigen, während Gebietsfremde mit etwa 38 % rechnen sollten.

Das ist jedoch nur ein Teil des Hypothekenpuzzles. Der Makler muss auch abschätzen, wie viel Sie pro Monat zurückzahlen können, wobei er Ihr Einkommen, Ihre aktuellen monatlichen Ausgaben und die Laufzeit der Hypothek berücksichtigt. Als allgemeine Regel gilt, dass Ihre festen Ausgaben (z. B. andere Hypotheken, Kreditkartenrückzahlungen usw.) nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen dürfen. Wenn Sie also 1.000 € pro Monat nach Steuern verdienen, dürfen Ihre festen Ausgaben, einschließlich dieser Hypothek, nicht mehr als 350 € pro Monat betragen. Das ist etwas kompliziert, weshalb es auch hier hilfreich ist, mit einem Makler zusammenzuarbeiten.

Lesen Sie mehr über die Aufnahme einer Hypothek in Portugal

Herausforderungen beim Kauf in Portugal

Jedes Jahr kaufen Tausende von Menschen aus dem Ausland eine Immobilie in Portugal. Der Kauf einer Immobilie ist hier ähnlich wie in vielen anderen Ländern, aber er ist definitiv nicht identisch und kann für Erstkäufer manchmal ein kleines Minenfeld sein.

Zum Beispiel:

  • Es ist nicht ungewöhnlich, Immobilien zu finden, an die ohne ordnungsgemäße Baugenehmigung Zimmer, Swimmingpools oder externe Gebäude angebaut wurden
  • Die Bauqualität einiger Immobilien kann schlecht sein, was zu Lärm- und Feuchtigkeitsproblemen führt
  • Manche Leute bieten Immobilien an, ohne wirklich verkaufen zu wollen – oder sie wollen verkaufen, aber die Immobilie gehört mehreren Geschwistern gemeinsam und sie können die anderen nicht zum Verkauf überreden

Das mag beängstigend klingen, aber die meisten (wenn nicht alle) dieser Probleme lassen sich vollständig vermeiden, wenn man mit einem guten Anwalt zusammenarbeitet, der den Papierkram prüft, sicherstellt, dass alles rechtmäßig ist, und entsprechende Bedingungen in den Kaufvertrag aufnimmt. Ein Käufermakler, d. h. ein Makler, der Sie vertritt, kann einen zusätzlichen Schutz bieten, und aufgrund der Arbeitsweise der meisten Makler ist dies in der Regel ohne zusätzliche Kosten für Sie verbunden. Schließlich verlangen immer mehr Käufer eine Besichtigung durch einen Ingenieur oder einen spezialisierten Immobilieninspektor, die dazu beitragen können, strukturelle Probleme aufzudecken, die Sie möglicherweise nicht bemerkt haben.

Eigentum und Wohnsitz

Ein wichtiger Punkt ist die Frage, wie viel Zeit Sie in der Immobilie zu verbringen gedenken. Ziehen Sie nach Portugal (oder leben Sie bereits hier) und planen Sie, die Immobilie als Hauptwohnsitz zu nutzen? Wird es ein Zweitwohnsitz sein, den Sie für ein paar Wochen oder Monate im Jahr besuchen? Oder soll die Immobilie in erster Linie vermietet werden, entweder auf langfristiger Basis oder an Touristen?

Allein der Kauf einer Immobilie in Portugal berechtigt Sie nicht zu einem unbegrenzten Aufenthalt, und ob Sie ein Aufenthaltsvisum beantragen müssen, hängt davon ab, woher Sie kommen und wie viel Zeit Sie voraussichtlich in der Immobilie verbringen werden.

EU/EWR/Schweiz

Für Personen aus der EU/EWR/Schweiz gelten die Schengen-Visaregeln nicht. Nach einem dreimonatigen Aufenthalt in Portugal sollten Sie jedoch einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung stellen. In der Praxis tun das viele, auch viele, die Immobilien in Portugal besitzen, nicht, da dies selten kontrolliert wird, aber das Gesetz schreibt es vor.

Rest der Welt

Für Einreisende aus dem Rest der Welt (z. B. aus dem Vereinigten Königreich, den USA und Australien) gilt in der Regel die 90/180-Schengen-Visum-Regel, die besagt, dass man sich innerhalb von 180 Tagen 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten darf. Das bedeutet, dass Sie zweimal im Jahr für jeweils drei Monate einreisen können, was für viele Menschen mehr als genug Zeit ist. Wenn Sie jedoch länger bleiben möchten, müssen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen.

Für diejenigen, die nicht aus der EU/EWR/Schweiz kommen, bedeutet dies, dass sie ein Aufenthaltsvisum wie das D7-Visum oder das goldene Visum beantragen müssen. Das goldene Visum ist an dieser Stelle eine Überlegung wert, denn eine der Möglichkeiten, sich für das goldene Visum zu qualifizieren, ist der Kauf einer geeigneten Immobilie.

Damit eine Wohnimmobilie für das goldene Visum in Frage kommt, sind vor allem zwei Dinge zu beachten: Lage und Preis.

Kriterien für den Standort des Goldenen Visums: Ab Januar 2022 kommen Wohnimmobilien, die in bestimmten Gebieten erworben werden (hauptsächlich an der Küste Portugals, einschließlich Lissabon, Porto und dem größten Teil der Algarve), nicht mehr für das goldene Visum in Frage. Immobilien, die im größten Teil des Landesinneren sowie auf den Inseln Madeira und den Azoren erworben werden, sind weiterhin förderfähig.

Preiskriterien für das Goldene Visum: Damit eine Immobilie für das goldene Visum in Frage kommt, muss sie in der Regel mindestens 500 000 € kosten. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, bei denen der Preis niedriger sein kann.

  • 400.000 €, wenn es in einem Gebiet mit geringer Bevölkerungsdichte liegt
  • 350 000 €, wenn die Immobilie mindestens 30 Jahre alt ist oder in einem ausgewiesenen Stadtsanierungsgebiet liegt
  • 280 000 €, wenn die Immobilie die Kriterien für den Preis von 350 000 € erfüllt und ebenfalls in einem Gebiet mit geringer Bevölkerungsdichte liegt

Bei den Preisen von 280 000 und 350 000 Euro können die Renovierungskosten berücksichtigt werden, doch müssen diese zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits bezahlt und dokumentiert sein, damit sie bei der Beantragung des goldenen Visums berücksichtigt werden können.

Für das D7-Visum müssen Sie keine Immobilie kaufen, um sich zu qualifizieren – der Schwerpunkt liegt im Allgemeinen auf passivem Einkommen, wie z. B. einer Rente, allerdings wird eine Adresse in Portugal verlangt, die sowohl eine gekaufte als auch eine gemietete Immobilie sein kann. Wenn Sie sich entschließen, das D7 zu beantragen und auch eine Immobilie zu erwerben, gibt es derzeit keine Beschränkungen, wo diese Immobilie liegen kann.

Teilnahme an Besichtigungen

Wenn Sie eine Immobilie (oder mehrere) gefunden haben, die Ihnen gefällt, ist es an der Zeit, Besichtigungstermine zu vereinbaren. Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist es vielleicht am besten, wenn er sich direkt an den Makler wendet. Wenn nicht, können Sie sich direkt an den Makler oder Eigentümer wenden.

Die erste Besichtigung ist vor allem eine Gelegenheit, ein Gefühl für die Immobilie zu bekommen. Fühlt es sich an wie ein Ort, an dem Sie vielleicht leben möchten? Stimmt es mit den Bildern überein? Gibt es irgendwelche offensichtlichen Probleme (Risse in der Wand, Anzeichen von Feuchtigkeit oder Lärmbelästigung)?

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, können Sie sie erneut besichtigen, um zu prüfen, ob sie ein guter Kauf ist oder nicht. Sie können auch nach wichtigen Dokumenten wie dem Energieausweis, den letzten Rechnungen der Versorgungsunternehmen und dem Wohnungsprotokoll fragen, wenn es sich um eine Wohnung handelt. Ihr Anwalt kann auch andere Dokumente wie die Grundbuchbescheinigung (Certidão de Teor) und die Eigentumsurkunde (Caderneta Predial) prüfen, um sicherzustellen, dass es keine rechtlichen oder finanziellen Probleme gibt, die Sie beachten müssen.

Zu einem bestimmten Zeitpunkt sollten Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Traditionell ist dies in Portugal nicht die Norm, aber unter Auswanderern ist es üblich. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, wird Ihre Bank die Immobilie ebenfalls besichtigen wollen, auch wenn sie dies möglicherweise erst tut, nachdem Sie den Schuldschein oder den CPCV unterzeichnet haben.

Wenn Ihnen irgendwelche Probleme auffallen, sollten Sie sie unbedingt ansprechen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass in Portugal Probleme unerwähnt bleiben, aber wenn Sie nachfragen, ist der Makler verpflichtet, Ihre Fragen ehrlich zu beantworten.

Ein Angebot machen

Es ist eine Kunst, in Portugal ein Angebot zu machen, denn ein zu niedriges Angebot kann den Verkäufer so sehr verärgern, dass er sich weigert, noch einmal mit Ihnen zu sprechen.

Woher wissen Sie also, wie viel eine Immobilie wert ist? Da es kein Register gibt, in dem eingetragen ist, für wie viel eine Immobilie verkauft wird, ist es schwierig, dies zu schätzen. Der Preis wird vom Makler des Verkäufers festgelegt, der ein Interesse daran hat, die Immobilie so teuer wie möglich zu verkaufen, und sei es nur, um seinen Kunden zufrieden zu stellen.

Ein Käufermakler kann hier helfen, vor allem, wenn er Zugang zu einer Software wie Casa Safari hat, denn er kann die Quadratmeterpreise ähnlicher Immobilien einsehen und feststellen, wie lange die Immobilie schon auf dem Markt ist und ob sie schon immer zu diesem Preis angeboten wurde. BuyProperty.com, das kostenlos genutzt werden kann, versucht auf ähnliche Weise abzuschätzen, ob eine Immobilie den geforderten Preis wert ist.

Im Allgemeinen ist es jedoch normal, einen Preis anzustreben, der etwa 5 oder 10 % niedriger ist. In Teilen des Landes, in denen der Immobilienmarkt boomt, können Immobilien für mehr als den geforderten Preis verkauft werden, aber das ist eher ungewöhnlich.

Hinweis: Manche Makler verlangen von Ihnen eine Reservierungsgebühr (in der Regel etwa 6.000 €), um die Immobilie vom Markt zu nehmen, aber das ist nicht die Regel.

Der Kaufvertrag (Promissory Contract)

Eine sehr wichtige Phase des Immobilienkaufs ist der Kaufvertrag (Promissory Contract oder CPCV), auf den wir in diesem Artikel näher eingehen. In dieser Phase hinterlegen Sie eine Anzahlung (normalerweise etwa 10 %) und verpflichten sich zum Kauf der Immobilie.

Die Unterzeichnung des Promissory Contract unterscheidet sich von der Hinterlegung einer Anzahlung in anderen Ländern, da es viel schwieriger ist, den Vertrag zu widerrufen:

  • Wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt, verliert er seine Anzahlung
  • Wenn der Verkäufer vom Kauf zurücktritt, muss er dem Käufer seine Anzahlung zurückzahlen und ihm 10 s gut

Natürlich können Sie auch danach noch aussteigen, wenn Sie einen guten Grund haben, aber es ist wichtig, dass diese Gründe im Kaufvertrag festgehalten werden . Ihr Anwalt könnte zum Beispiel eine Klausel einfügen, dass Sie zurücktreten können, wenn Sie keine Hypothek erhalten.

Zwischen dem CPCV und der Escritura

Zwischen dem Promissory Contract (Anzahlung) und der Escritura (Urkunde) liegt eine gewisse Zeitspanne, die je nach den Besonderheiten des Verkaufs zwischen zwei Wochen und einigen Monaten liegen kann.

Es gibt einige Dinge, die Sie zu diesem Zeitpunkt erwarten können:

  • Wenn Sie die Immobilie mit einer Hypothek kaufen, wird die Bank die Immobilie in dieser Phase normalerweise besichtigen
  • Sie müssen die Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) und die Imposto do selo (IS), also die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer, bezahlen
  • Sie (oder Ihr Anwalt bzw. der Makler des Käufers) sollten die Versorgungsunternehmen darüber informieren, dass Sie die Immobilie übernehmen werden
  • Sie sollten eine abschließende Prüfung der Immobilie beantragen
  • Sie sollten die Abschlusszahlung veranlassen, die normalerweise in Form eines Bankwechsels erfolgt (und die Sie normalerweise im Voraus bei der Bank beantragen müssen)

Die Escritura

Obwohl es noch ein oder zwei kleinere Aufgaben gibt, ist die große letzte Aufgabe die Unterzeichnung der Escritura. Hier übergeben Sie die letzte Zahlung und der Verkäufer die Schlüssel.

Dieser Austausch findet in der Regel beim Notar statt, und sofern Sie oder der Käufer nicht von Ihren Anwälten vertreten werden, ist es üblich, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zusammen mit den Anwälten der beiden Parteien anwesend sind.

Die Escritura wird (in portugiesischer Sprache) vorgelesen, und beide Parteien können sich dazu äußern und bestätigen, dass sie zufrieden sind und dass alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt wurden. Wenn Sie kein Portugiesisch sprechen, benötigen Sie einen Übersetzer, der auch Ihr Anwalt sein kann, wenn Sie damit einverstanden sind.

Letzte Schritte

Jetzt, wo Sie die Schlüssel haben, sind Sie bereit, in Ihr neues Zuhause einzuziehen.

Es gibt noch ein paar Dinge, die Sie erledigen müssen, zum Beispiel:

  • Registrieren Sie die Immobilie bei der örtlichen Conservatória do Registo Predial (Grundbuchamt) und Finanças (Finanzamt)
  • Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Kopie wichtiger Dokumente wie der Escritura, des Energieausweises und des Grundbuchauszuges haben
  • Informieren Sie alle Banken, Unternehmen und Behörden über Ihren neuen Namen und Ihre neue Adresse
  • Melden Sie Ihren Briefkasten an (oder kaufen Sie einen), wenn es sich um ein Haus in ländlicher Lage handelt
Written by

James Cave is the founder of Portugalist and the author of the bestselling book, Moving to Portugal Made Simple. He has visited just about every part of Portugal, including Madeira and all nine islands of the Azores, and lived in several parts of Portugal including Lisbon, the Algarve, and Northern Portugal.

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