Eine Hypothek in Portugal aufnehmen

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Finden Sie heraus, wie viel Sie leihen können. Erhalten Sie ein Hypothekenangebot von Mortgage Direct

Sie haben die perfekte Immobilie in Portugal gefunden. Es könnte ein Apartment in Lissabon, eine Villa an der Algarve, eine Ruine an der Silberküste oder ein Ferienhaus auf einer abgelegenen Azoreninsel sein. So oder so, es ist perfekt. Jetzt müssen Sie nur noch eine Hypothek aufnehmen (auf Portugiesisch hipoteca oder crédito habitação genannt)

Selbst wenn Sie im Ausland leben, müssen Sie diese wahrscheinlich über eine portugiesische Bank aufnehmen. Das mag entmutigend erscheinen, sollte es aber nicht sein. Tausende von Nicht-Portugiesen erhalten hier jedes Jahr eine Hypothek, sowohl als Residenten (Expats, die hier leben) als auch als Nicht-Residenten (Menschen, die woanders leben). Obwohl es ein paar Unterschiede gibt, ist das Verfahren für die Beantragung einer Hypothek ähnlich wie überall sonst

Wie bekommen Sie also eine Hypothek in Portugal? Dieser Artikel erklärt es Ihnen

Der Hypothekenprozess

Der erste Schritt bei der Beantragung einer Hypothek besteht darin, den Betrag zu ermitteln, den Sie sich leisten können, indem Sie mit einem Hypothekenmakler oder direkt mit einer Bank sprechen

Nachdem Sie nun ein Budget festgelegt haben, können Sie sich nach Immobilien um sehen, die in diesem Rahmen liegen

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, machen Sie ein Angebot und unterschreiben den CPCV (contrato de promesa compra e venda), in dem Sie eine Anzahlung (normalerweise 10-20 %) leisten. Ihr Anwalt kann eine Klausel in den Promissory Contract und auch in die Reserva (falls Sie zur Zahlung aufgefordert werden) aufnehmen, die besagt, dass Ihr Angebot von der Genehmigung der Hypothek durch die Bank abhängt

Sie müssen nun den gesamten Hypothekenantrag bei der Bank einreichen. Dazu müssen Sie ein Bankkonto bei der Bank eröffnen und genug Geld darauf einzahlen, um die Kosten für den Hypothekenantrag zu decken. Normalerweise benötigen Sie eine NIF(número de identificação fiscal), um ein Bankkonto zu eröffnen, aber diese ist leicht zu bekommen

Die Bank wird dann die Immobilie besichtigen und (hoffentlich) bestätigen, dass sie Ihnen den benötigten Betrag zur Verfügung stellt

Unterschreiben Sie die Escritura oder Urkunde und erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrer neuen Immobilie

Als Teil Ihres Hypothekenvertrags müssen Sie wahrscheinlich auch eine Hausratversicherung abschließen. Vielleicht möchten Sie auch eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung abschließen

Entscheiden Sie, ob Sie einen Makler einschalten wollen

Die meisten Banken in Portugal bieten Hypotheken an, und Sie können sich bei jeder Bank (oder bei allen) erkundigen, ob sie bereit wäre, Ihnen eine Hypothek zu gewähren, und mit welchen Zinssätzen Sie rechnen können

Alternativ können Sie sich auch an einen Hypothekenmakler wie Mortgage Direct wenden (Link, um eine Schätzung der Summe zu erhalten, die Sie sich leisten können), der für Sie mehrere Hypothekenoptionen vergleicht

Für internationale Käufer oder neu Ansässige kann ein Makler aus mehreren Gründen die einfachere Option sein

  • Hypothekenmakler sind an den Umgang mit internationalen Kunden gewöhnt und sprechen nicht nur Englisch, sondern viele von ihnen sind sogar auf Hypotheken für Ausländer oder Nicht-Einwohner spezialisiert. Sie sind es gewohnt, Dinge zu erklären, und können portugiesische Hypotheken leicht mit denen in anderen Ländern wie dem Vereinigten Königreich, den USA oder Deutschland vergleichen
  • Ein Makler hat eine gute Vorstellung davon, welche Banken Ihren Antrag am ehesten annehmen werden, was besonders nützlich ist, wenn Sie nicht in Portugal ansässig sind, einen älteren Antrag stellen, selbständig sind oder etwas anderes, das kleine Komplikationen mit sich bringt
  • Wenn Sie sich an einen Makler wenden, müssen Sie nur einen Antrag einreichen und nicht bei jeder Bank einen eigenen Antrag stellen

Makler erhalten in der Regel eine Provision von der Bank, so dass die Inanspruchnahme ihrer Dienste in der Regel nicht mit Kosten verbunden ist. Die einzige Ausnahme ist, wenn sie zusätzliche Arbeit leisten, z. B. bei der Suche nach einer Immobilie

Natürlich sind Sie nicht verpflichtet, einen Makler einzuschalten. Es kann sich jedoch lohnen, mit ihm zu sprechen, um einen besseren Überblick über die Funktionsweise von Hypotheken in Portugal zu erhalten

Vergleichswebsites sind in Portugal nicht so weit verbreitet wie in Ländern wie dem Vereinigten Königreich, aber es gibt ComparaJá.pt. Leider ist diese Website derzeit nur auf Portugiesisch verfügbar, aber sie kann nützlich sein, um sich einen Überblick über die Zinssätze zu verschaffen

Berechnen Sie, wie viel Sie sich leisten können

Können Sie sich die Villa am Meer an der Algarve oder die hübsche kleine Wohnung in Porto leisten? Das hängt von einer Reihe von Faktoren ab, z. B. von der Höhe Ihrer Anzahlung und Ihrem monatlichen Nettoeinkommen

Der einfachste Ausgangspunkt ist Ihre Anzahlung, da diese den Höchstbetrag bestimmt, den die Bank Ihnen anbieten wird. Als Nächstes müssen Sie ermitteln, wie viel Sie sich pro Monat leisten können

Wie hoch muss die Anzahlung sein?

Zwar gibt es in Portugal Hypotheken in Höhe von 10 %, doch sind sie hier weniger verbreitet, vor allem für Nicht-Einwohner oder für Personen, die erst kürzlich hierher gezogen sind und noch keine Kreditvergangenheit in Portugal haben. Selbst Portugiesen haben Schwierigkeiten, sie zu bekommen

  • Gebietsansässige müssen mit einer Anzahlung von 20-30 % rechnen (70-80 % Beleihungsquote)
  • Gebietsfremde müssen mit einer Anzahlung von 30 % oder mehr rechnen (Beleihungsquote 70 %)

Es liegt auf der Hand, dass eine höhere Anzahlung als die geforderte die Wahrscheinlichkeit erhöht, angenommen zu werden, und auch zu niedrigeren Zinssätzen führt

Denken Sie daran, dass Sie neben den Kosten für die Immobilie auch etwa 6-10 % für andere Kaufkosten wie die Stempelsteuer, die Hypothekenantragsgebühr und die Anwaltskosten aufbringen müssen. Diese Kosten können nicht über die Hypothek finanziert werden

Es ist hilfreich, auf Nummer sicher zu gehen und 10 % zu veranschlagen. Das bedeutet, dass Sie als Gebietsansässiger 30 % des Kaufpreises in bar haben sollten und 40 % als Gebietsfremder. Den Rest sollten Sie als Hypothek aufnehmen

Hinweis: Aufgrund der strengen Geldwäschevorschriften in Portugal kann es sein, dass Sie aufgefordert werden, nachzuweisen, woher Ihre Kaution stammt (z. B. Ersparnisse, ein Geschenk der Familie, Verkauf eines früheren Hauses usw.). Das ist keine große Sache, aber es überrascht Erstkäufer in Portugal doch

Wie viel kann ich mir pro Monat für diese Hypothek leisten?

Bei der Entscheidung, wie viel Sie sich pro Monat für eine Hypothek leisten können, werden die Bank und der Hypothekenmakler Ihr Nettoeinkommen (Einkommen nach Steuern) und Ihre monatlichen Ausgaben berücksichtigen

In der Regel dürfen Ihre festen Ausgaben nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Wenn Sie also 1.000 € im Monat verdienen, dürfen Ihre festen Ausgaben, einschließlich dieser Hypothek, nicht mehr als 350 € pro Monat betragen

Was sind feste Ausgaben? Nun, zunächst einmal die Hypothek, aber auch die Rückzahlung von Kreditkarten oder Darlehen, andere Hypotheken oder Mietverpflichtungen. Dinge wie Essen und Trinken zählen nicht dazu, obwohl Ihre Ausgaben wahrscheinlich analysiert werden

Wenn Ihr Einkommen oder Ihre Ersparnisse hauptsächlich auf eine andere Währung lauten (z. B. Dollar), sollten Sie auch die Möglichkeit von Währungsschwankungen bedenken. Ihre Währung könnte über Nacht fallen – wie viele britische Auswanderer nach dem Brexit-Referendum feststellen mussten – und die monatlichen Kosten für Ihre Hypothekenzahlungen in die Höhe treiben. Es ist also immer gut, einen Spielraum von mindestens 10 % einzuplanen

Hinweis: Hypotheken zum Kauf und zur Vermietung gibt es in Portugal nicht wirklich, und wenn Sie die Immobilie zur Vermietung kaufen, werden zukünftige Mieteinnahmen normalerweise nicht als Einkommen für die Zwecke einer Hypothek betrachtet

Was sind typische Hypothekenzinsen?

Der Hypothekenzins, der Ihnen angeboten wird, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, wie z. B. der Höhe Ihrer Einlage, der Höhe des Darlehens und der Dauer der Hypothek. Eine Bank lässt all diese Faktoren durch einen Simulator laufen, um zu sehen, welche Zinssätze sie anbieten kann, und ein Hypothekenmakler tut dasselbe, liefert aber Ergebnisse von mehreren Banken

Die Zinssätze basieren in der Regel auf dem Euribor-Zinssatz, auf den die Bank einen kleinen Prozentsatz aufschlägt und der derzeit in der Regel zwischen 1,5 und 3 % liegt

Die Banken in Portugal bieten sowohl Hypotheken mit festem als auch mit variablem Zinssatz an. Es ist möglich, die Hypothek für eine bestimmte Zeit fest und für die restliche Zeit variabel zu gestalten. Je länger Sie den Zinssatz festlegen, desto höher wird er wahrscheinlich sein, da die Bank ein größeres unvorhergesehenes Risiko eingeht

Wie lange läuft ein Hypothekarkredit?

Eine typische Hypothek hat normalerweise eine Laufzeit von etwa 25 Jahren, aber es gibt auch Hypotheken, die länger laufen (je nach Ihrem Alter). Gebietsfremde können in der Regel Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren erhalten, während Gebietsansässige Hypotheken mit einer Laufzeit von bis zu 50 Jahren erhalten können

Wie bereits erwähnt, hängt dies auch von Ihrem Alter ab. Einige Banken bieten Hypotheken an, die bis zum Alter von 75 Jahren laufen, aber normalerweise laufen sie bis etwa 65 Jahre

Bei längeren Laufzeiten müssen Sie zwar mehr Zinsen an die Bank zahlen, doch mit zunehmender Dauer der Hypothek sinken in der Regel die monatlichen Rückzahlungskosten, so dass sie von Monat zu Monat besser zu bewältigen sind

Typische erforderliche Unterlagen

Für die Beantragung einer Hypothek benötigen Sie in der Regel die folgenden Dokumente:

  • Reisepass oder Personalausweis
  • NIF(número de identificação fiscal)
  • Adressnachweis (z. B. eine Rechnung eines Versorgungsunternehmens)
  • kontoauszüge der letzten 3-6 Monate
  • Details zum Einkommen
    • Arbeitnehmer: 6 Monate Gehaltsabrechnungen und eventuell Arbeitsvertrag
    • Selbstständige: Steuererklärungen (die oft von einem Buchhalter bestätigt werden müssen)
    • Ruheständler: Rentenabrechnungen und Details
    • Vermieter: Mietvertrag
  • Kreditauskunft – Nichtansässige werden manchmal gebeten, eine Kreditauskunft, z. B. von Experian, aus ihrem Heimatland einzuholen
  • Lebensversicherung (eine übliche Voraussetzung für Hypotheken in Portugal und etwas, das die Bank, die Ihnen die Hypothek gewährt, wahrscheinlich anbieten kann)

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Hypothek für eine Golden Visa Property bekommen?

Eigentlich nicht. Wenn die Immobilie 500.000 € kosten muss, um die Anforderungen für das Goldene Visum zu erfüllen (es gibt Ausnahmen, bei denen es weniger sind), müssen Sie die 500.000 € in bar bezahlen. Wenn die Immobilie 600 000 € kostet, können Sie für die restlichen 100 000 € eine Hypothek aufnehmen

Kann ich eine britische Hypothek für eine Immobilie in Portugal aufnehmen?

Die meisten Banken, auch die im Vereinigten Königreich, gewähren nicht gerne Hypotheken für Immobilien im Ausland. Die meisten Makler im Vereinigten Königreich werden Sie auch an einen Makler in Portugal oder einen internationalen Spezialisten verweisen, von denen viele ohnehin aus dem Vereinigten Königreich kommen

Wie bekomme ich eine NIF?

Die Beantragung einer NIF ist recht einfach. Wenn Sie aus einem EU-Land kommen, können Sie dies selbst tun, indem Sie Finanças besuchen, oder einen Anwalt dafür bezahlen. Wer von außerhalb der EU kommt, muss einen Anwalt bezahlen. Anwälte berechnen im Durchschnitt etwa 50-200 €

Mehr über NIFs erfahren Sie hier

Muss ich eine Lebensversicherung abschließen?

Eine Lebensversicherung ist für die Aufnahme eines Hypothekarkredits in Portugal nicht zwingend erforderlich, aber viele Banken verlangen sie, vor allem bei älteren Antragstellern oder bei Personen mit bestimmten Krankheiten. Die meisten portugiesischen Banken bieten Versicherungsprodukte an, so dass Sie sie wahrscheinlich über die Bank abschließen können. Sie können sich aber auch an einen Versicherungsmakler wenden, der für Sie weitere Optionen vergleichen kann

Ist es schwierig, eine Hypothek zu bekommen, wenn man selbständig ist?

Selbstständigkeit wird von den Banken immer als größeres Risiko angesehen, sowohl in Portugal als auch anderswo, aber das bedeutet nur, dass die Bank gründlicher ist. So kann die Bank beispielsweise verlangen, dass Ihre Steuererklärungen von einem Buchhalter geprüft und beglaubigt werden

Was ist, wenn ich meine Meinung ändere?

Es gibt eine siebentägige Bedenkzeit, nachdem Sie einer Hypothek zugestimmt haben

Ab welchem Alter kann ich eine Hypothek aufnehmen?

Das Mindestalter beträgt 18 Jahre

Wie lange kann ich maximal eine Hypothek aufnehmen?

Normalerweise 40 Jahre, aber das hängt auch von Ihrem Alter ab. Wenn Sie z. B. 60 Jahre alt sind, können Sie keine Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren aufnehmen

Ist es für Ausländer schwieriger, in Portugal eine Hypothek zu bekommen?

Ausländer haben oft (nicht immer) den Vorteil, dass sie über eine größere Anzahlung und ein höheres monatliches Einkommen verfügen als der durchschnittliche Portugiese. Die Herausforderung für Banken, die Ausländern Kredite gewähren, besteht darin, dass sie, selbst wenn sie in Portugal ansässig sind, nicht immer über eine lange Kredithistorie verfügen. Viele sind auch selbständig oder haben mehrere Einkommensarten, was es den Banken erschwert, zu beurteilen, ob sie Ihnen eine Hypothek geben können oder nicht. Manches ist also schwieriger, manches einfacher

Wie viel Geld muss ich ausgeben, um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten?

Die Aufenthaltsgenehmigung basiert nicht auf dem Kauf eines Hauses. Es gibt das Goldene Visum, bei dem man zwischen 280 000 und 500 000 Euro für eine Immobilie ausgeben kann, aber der Kauf der Immobilie allein reicht nicht aus – man muss auch das Visum beantragen (und alle paar Jahre erneuern)

Hinweis: Das Goldene Visum ist nicht das einzige Visum, mit dem Sie in Portugal leben können. Es gibt auch andere Visa, wie das D7, die für viele Menschen leichter zu erreichen sind. Sehen Sie sich den Vergleich verschiedener Visa hier an

Kann ich meine Hypothek vorzeitig zurückzahlen?

Ja, allerdings wird normalerweise eine geringe Vorfälligkeitsentschädigung erhoben, die von der Bank von Portugal festgelegt wird. Für Hypotheken mit festem Zinssatz beträgt diese 2 % und für Hypotheken mit variablem Zinssatz 0,5 %

Können Kryptowährungen als Einkommen angerechnet werden?

Obwohl Portugal oft als kryptofreundliches Steuerparadies angepriesen wird, sieht die Realität ganz anders aus. Die Banken sind sehr traditionell und werden wahrscheinlich nervös sein, wenn es darum geht, Kryptowährungen aufgrund ihrer Volatilität als Einkommen zu akzeptieren. Es ist einfacher, wenn Sie sie in Euro oder eine andere FIAT-Währung überweisen.

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