Comprar una propiedad en Portugal: Una visión general imprescindible

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Written by | Last updated on julio 24, 2023

Si se ha enamorado de Portugal, puede que haya decidido que ha llegado el momento de comprar una propiedad aquí. Puede tratarse de una segunda residencia que visitará ocasionalmente, de una propiedad de alquiler que utilizará como inversión o de una casa o apartamento que convertirá en su residencia principal.

La compra en Portugal es similar a la de muchos otros países, quizá con la excepción del funcionamiento del contrato de promesa de compraventa (CPCV). Otra cuestión son los posibles escollos legales y estructurales que hay que tener en cuenta (por ejemplo: las piscinas y partes de la propiedad pueden no ser completamente legales y algunas propiedades pueden haber sido construidas en terrenos que no están diseñados para uso residencial). La mayoría de los compradores primerizos no tienen problemas, pero siempre es una buena idea trabajar con un abogado y considerar también la posibilidad de trabajar con un agente del comprador.

El proceso de compra

Aunque la experiencia de cada uno puede variar ligeramente, el proceso de compra en Portugal se parece un poco a esto:

  1. Calcule lo que puede permitirse

El primer paso es determinar cuál es su presupuesto. Si necesita una hipoteca, normalmente tendrá que hablar con un agente o, como mínimo, utilizar una calculadora de hipotecas para obtener una estimación aproximada. Independientemente de si compra en efectivo o con hipoteca, es importante tener en cuenta los gastos de compra de la vivienda, que suelen oscilar entre el 6 y el 10% del precio de compra de la vivienda, aunque lo más habitual es entre el 6 y el 8%.

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  1. Busque propiedades y encuentre una que le guste

Investiga el mercado, calcula tu presupuesto y busca en sitios como Idealista para encontrar propiedades que se ajusten a tu presupuesto.

  1. Asiste a las visitas

Visite las propiedades que le interesen, solo o con un agente de compras. Algunas personas también solicitan que se realice una inspección, aunque esto también puede ocurrir más adelante en el proceso.

  1. Presente una oferta

Una vez que haya encontrado la propiedad que le gusta, haga una oferta. Algunos agentes pueden pedirte que pagues una reserva para retirar la propiedad del mercado, pero esto varía de un agente a otro.

  1. Firma el CPCV o contrato de promesa de compraventa

Ambas partes establecen las condiciones del contrato de promesa, que puede incluir cláusulas como que el acuerdo depende de que la inspección no plantee ningún problema grave. También incluye detalles sobre ambas partes y la fecha probable de firma de la escritura. En este punto, el comprador suele pagar un depósito de 10 euros, que no es reembolsable si se echa atrás. Sin embargo, si el vendedor se echa atrás, hay que pagar el doble al comprador.

  1. Esperar la decisión del banco y la evaluación de la hipoteca (si procede)

Si vas a obtener una hipoteca, el banco normalmente tendrá que visitar la vivienda como parte de su valoración.

  1. Pague el IMT y el IS, contrate el seguro de hogar y transfiera los servicios públicos

Justo antes de firmar las escrituras, ante notario, normalmente tendrá que pagar el IMT y el IS. También se recomienda contratar un seguro de hogar, que suele ser obligatorio si va a obtener una hipoteca. También es buena idea empezar a traspasar los servicios públicos.

  1. Firme las escrituras y recoja las llaves de su nueva casa

Ambas partes firman las escrituras. El comprador paga el saldo restante y el vendedor entrega las llaves. Todavía quedan algunas pequeñas tareas por hacer: por ejemplo, hay que inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad (Registo Predial) y en la Agencia Tributaria local(Finanças), pero a menudo un abogado puede ayudarle con esto o, al menos, indicarle el camino correcto.

Buscar propiedades

Una vez que sepa cuánto tiene que gastar, o simplemente esté listo para echar un vistazo, es hora de buscar propiedades.

El principal sitio web inmobiliario de Portugal es Idealista. pt y es un buen punto de partida. No es el único sitio web inmobiliario, y es probable que tenga que buscar en otros una vez que se ponga serio, pero la mayoría de las propiedades se publican aquí.

BuyProperty.com es un portal interesante que combina propiedades de muchos sitios web diferentes y te da algunos datos sobre el precio justo de la propiedad basándose en propiedades similares en la misma zona.

Además de Idealista y BuyProperty.com, algunos otros sitios web para mirar incluyen:

Algunos portales inmobiliarios internacionales también tienen una sección para propiedades internacionales.

Vale la pena señalar que no existe un sitio web que enumere todas las propiedades disponibles en Portugal. Algunas aparecen en varios sitios, pero esto lo hace manualmente la agencia inmobiliaria, y muchas propiedades sólo aparecen en uno. Algunas propiedades no están listadas en línea en absoluto: algunos agentes inmobiliarios sólo listan sus propiedades más deseables (a veces incluso después de que se hayan vendido) como un método de generación de leads y luego dejan que los posibles compradores conozcan sus otras propiedades una vez que se ponen en contacto con ellos. Probablemente aún no tenga que preocuparse por todo esto, pero una vez que esté seriamente preparado para comprar, querrá prestar atención a varios sitios web inmobiliarios. Si recurre a un agente de compras, a menudo hará este trabajo por usted (de forma gratuita), lo que puede ahorrarle una cantidad considerable de tiempo y trabajo.

dilapidated house for sale
Algunas propiedades no se anuncian en Internet

Calcula tu presupuesto

Aunque no está de más consultar los sitios web inmobiliarios para hacerse una idea de la oferta, es importante saber cuánto puede gastarse. La estimación dependerá de si quiere comprar al contado o si piensa pedir una hipoteca.

¿Comprador al contado?

Si compra al contado, este paso le resultará más fácil: sólo tiene que calcular el importe total y asegurarse de que tiene en cuenta entre un 6 y un 8 % de gastos de compra. Por ejemplo, si busca una propiedad que cuesta unos 500.000 euros, asegúrese de prever entre un 6 al 8% (o entre 30.000 y 40.000 euros) para gastos.

¿Necesita una hipoteca?

Si es probable que necesite una hipoteca, un buen lugar para empezar es con nuestra calculadora de hipotecas portuguesa, seguido de una charla con un agente hipotecario.

Puede dirigirse directamente a un banco, pero la ventaja de hablar con un agente hipotecario especializado en hipotecas portuguesas es que puede comparar varias hipotecas y explicarle de forma sencilla cómo funcionan las hipotecas en Portugal. (Nota: la mayoría de los bancos no ofrecen hipotecas sobre propiedades en el extranjero, por lo que tendrá que obtener su hipoteca a través de un banco portugués).

Si sólo desea un punto de partida, los residentes (los que viven en Portugal) por lo general necesitan un depósito de entre el 100%, y los no residentes (los que no viven legalmente en Portugal) por lo general necesitan un depósito de alrededor del 20 y el 30%. A veces es posible obtener tipos más bajos, pero como estimación segura, los residentes deben asumir que necesitarán alrededor del 28% en efectivo como depósito inicial, mientras que los no residentes deben asumir que necesitarán alrededor del 38%.

Sin embargo, esto es sólo una parte del rompecabezas hipotecario. El agente también tendrá que evaluar cuánto puedes pagar al mes, teniendo en cuenta tus ingresos, los gastos mensuales actuales y el plazo de la hipoteca. Por regla general, sus gastos fijos (por ejemplo, otras hipotecas, pagos de tarjetas de crédito, etc.) no pueden ser superiores al 35% de sus ingresos netos. Esto significa que si gana 1.000 euros al mes después de impuestos, sus gastos fijos, incluida esta hipoteca, no pueden ser superiores a 350 euros al mes. Es un poco complicado, por lo que, una vez más, resulta útil trabajar con un agente.

Más información sobre cómo conseguir una hipoteca en Portugal

Retos de comprar en Portugal

Cada año, miles de extranjeros compran una propiedad en Portugal. Comprar una propiedad aquí es similar a muchos otros países, pero definitivamente no es idéntico y a veces puede ser un poco un campo de minas para los compradores por primera vez.

Por ejemplo:

  • No es raro encontrar propiedades a las que se han añadido habitaciones, piscinas o edificios externos sin el permiso de construcción adecuado
  • La calidad de construcción de algunas propiedades puede ser deficiente, lo que provoca problemas de ruido y humedad
  • Algunas personas anuncian propiedades sin intención real de venderlas, o quieren venderlas pero la propiedad es propiedad conjunta de varios hermanos y no podrán convencer a los demás para que vendan

Esto puede dar miedo, pero la mayoría de estos problemas (si no todos) pueden evitarse por completo trabajando con un buen abogado que pueda comprobar el papeleo, asegurarse de que todo es legítimo y poner las condiciones adecuadas en el contrato de promesa. Un agente del comprador, es decir, un agente que le represente a usted, puede añadir una capa adicional de protección y, debido a la forma de trabajar de la mayoría, suele ser sin coste adicional para usted. Por último, cada vez son más los compradores que solicitan un peritaje a un ingeniero o inspector inmobiliario especializado, que puede ayudarles a detectar cualquier problema estructural que no hubieran detectado.

Propiedad y residencia

Un aspecto importante a tener en cuenta es cuánto tiempo piensa pasar en la propiedad. ¿Se va a trasladar a Portugal (o ya vive aquí) y piensa utilizarla como residencia principal? ¿Será una segunda residencia que visitará durante algunas semanas o meses al año? ¿O será principalmente una propiedad de alquiler, ya sea a largo plazo o a turistas?

El mero hecho de comprar una propiedad en Portugal no le da derecho a quedarse indefinidamente, y la necesidad o no de solicitar un visado de residencia dependerá de su lugar de origen y del tiempo que prevea pasar en la propiedad.

UE/EEE/Suiza

Los ciudadanos de la UE/EEE/Suiza no están sujetos a las normas del visado Schengen. Sin embargo, después de pasar tres meses en Portugal, deben solicitar la residencia. En la práctica, muchos, incluidos muchos que poseen propiedades en Portugal, no lo hacen, ya que esto rara vez se controla, pero la ley establece que debe hacerlo.

Resto del mundo

Los residentes en el resto del mundo (como el Reino Unido, EE.UU. y Australia) suelen estar sujetos a la norma 90/180 del visado Schengen, lo que significa que puede pasar 90 días en el espacio Schengen cada 180 días. Esto significa que puede venir dos veces al año durante tres meses, lo que para muchos es tiempo más que suficiente. Pero si quiere quedarse más tiempo, tendrá que plantearse solicitar la residencia.

Para quienes no procedan de la UE, el EEE o Suiza, obtener la residencia significa solicitar un visado de residencia como el D7 o el visado de oro. Vale la pena considerar el visado de oro en este punto, ya que una de las vías para optar al visado de oro es a través de la compra de una propiedad elegible.

Para que un inmueble residencial pueda optar al visado de oro, hay que tener en cuenta dos aspectos principales: la ubicación y el precio.

Criterios de ubicación del visado de oro: A partir de enero de 2022, las propiedades residenciales adquiridas en determinadas zonas (básicamente la costa de Portugal, incluidos Lisboa, Oporto y la mayor parte del Algarve) ya no podrán optar al visado de oro. Las propiedades adquiridas en la mayor parte del interior y en las islas de Madeira y Azores siguen cumpliendo los requisitos.

Criterios de precio del visado de oro: Normalmente, para que una propiedad pueda optar al visado de oro, debe costar 500.000 euros o más. Sin embargo, hay algunas excepciones en las que puede costar menos.

  • 400.000 euros si está en una zona de baja densidad de población
  • 350 000 euros si la propiedad tiene al menos 30 años o se encuentra en una zona designada de rehabilitación urbana
  • 280.000 euros si la propiedad cumple los criterios para el precio de 350.000 euros y también está en una zona de baja densidad de población

Los precios de 280.000 y 350.000 euros pueden incluir el coste de la renovación, pero este debe estar ya pagado y documentado en el momento de la solicitud para que se tenga en cuenta en la solicitud del visado de oro.

El visado D7 no exige la compra de una propiedad para poder optar a él, sino que se centra generalmente en los ingresos pasivos, como una pensión, aunque sí exige una dirección en Portugal, que puede ser una propiedad comprada o alquilada. Si decide solicitar el D7 y también comprar una propiedad, actualmente no hay restricciones sobre dónde puede estar la propiedad.

Acudir a las visitas

Una vez que haya encontrado un inmueble (o varios) que le gusten, es hora de concertar algunas visitas. Si recurre a un agente del comprador, lo mejor será que se ponga en contacto directamente con él. Si no, puede seguir adelante y ponerse en contacto directamente con el agente o el propietario.

La primera visita es, más que nada, una oportunidad para hacerse una idea del inmueble. ¿Le parece un lugar en el que le gustaría vivir? ¿Coincide con las fotos? ¿Hay algún problema evidente (grietas en la pared, signos de humedad o problemas de ruido)?

Si decide que le gusta una propiedad, puede volver y empezar a evaluar si es una buena compra o no. También puede pedir documentos importantes como el certificado energético, facturas recientes de servicios públicos y actas de condominio, si la propiedad es un apartamento. Su abogado también puede empezar a examinar otros documentos, como el Certidão de Teor (Certificado del Registro de la Propiedad) y la Caderneta Predial (Certificado de titularidad) para asegurarse de que no hay problemas legales o financieros de los que preocuparse.

En algún momento, es posible que desee organizar una inspección. Tradicionalmente, esto no es la norma en Portugal, pero es común entre los expatriados. Si va a obtener una hipoteca, su banco también querrá visitar la propiedad, aunque puede que no lo hagan hasta después de que haya firmado el pagaré o el CPCV.

Si observa algún problema, no deje de plantearlo. No es raro que en Portugal los problemas no se mencionen, pero si pregunta, el agente inmobiliario está obligado a responder a sus preguntas con sinceridad.

Hacer una oferta

Hacer una oferta en Portugal es todo un arte, ya que una oferta demasiado baja puede ofender tanto al vendedor que se niegue a volver a hablar con usted.

Entonces, ¿cómo saber cuánto vale una propiedad? Como no existe un registro de los precios de venta de las propiedades, es difícil hacer una estimación. El precio lo fija el agente del vendedor, alguien que tiene interés en vender la propiedad por el mayor precio posible, aunque sólo sea para mantener contento a su cliente.

Un agente de compras puede ser de gran ayuda, sobre todo si tiene acceso a programas como Casa Safari, ya que puede consultar el precio por metro cuadrado de propiedades similares y determinar cuánto tiempo lleva la propiedad en el mercado y si siempre ha cotizado a ese precio. BuyProperty.com, de uso gratuito, también intenta estimar si una propiedad vale lo que se pide por ella.

En general, sin embargo, lo normal es situarse en torno a un 5% o 10% por debajo. En zonas del país donde el sector inmobiliario está en auge, las propiedades pueden llegar a venderse por encima del precio de venta, pero no es lo habitual.

Nota: Algunos agentes pueden exigirle que pague una tasa de reserva (normalmente unos 6.000 euros) para retirar la propiedad del mercado, pero esto no suele ser lo habitual.

El contrato de promesa

Una etapa muy importante dentro del proceso de compra de una propiedad es el Contrato de Promesa o CPCV, del que se habla con más detalle en este artículo. Es en esta etapa cuando usted deposita una señal (normalmente en torno al 10%) y se compromete a comprar la propiedad.

La firma del Contrato de Promesa difiere de la entrega de una señal en otros países, ya que es mucho más difícil echarse atrás:

  • Si el comprador se retira, puede perder la señal
  • Si el vendedor se retira, tiene que devolver la señal al comprador y dar un 10 s bien

Por supuesto, puedes echarte atrás después de esto si tienes una buena razón, pero es importante que esas razones figuren en el contrato de promesa. Por ejemplo, tu abogado puede incluir una cláusula que te permita retirarte si no consigues una hipoteca.

Entre el CPCV y la Escritura

Entre el Contrato de Promesa (arras) y la Escritura transcurre un tiempo que puede oscilar entre dos semanas y varios meses, dependiendo de las particularidades de la compraventa.

Hay algunas cosas que puede esperar que ocurran en este punto:

  • Si compra la vivienda con una hipoteca, el banco normalmente visitará la vivienda en esta fase
  • Tendrá que pagar el Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) y el Imposto do selo (IS), que es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
  • Usted (o su abogado o agente del comprador) debe notificar a las empresas de servicios públicos que se hace cargo de la propiedad
  • Solicite una inspección final de la vivienda
  • Debe organizar el pago final, que normalmente se realiza mediante giro bancario (y que normalmente tendrá que pedir al banco que organice por adelantado)

La Escritura

Aunque hay una o dos pequeñas tareas, la gran tarea final es firmar las escrituras. Aquí es donde usted entregará el pago final y el vendedor entregará las llaves.

Este intercambio normalmente tiene lugar en la notaría y, a menos que usted o el comprador estén representados por sus abogados mediante poder notarial, es habitual que tanto el comprador como el vendedor estén presentes junto con los abogados de cada parte.

La Escritura se leerá en voz alta (en portugués) y ambas partes podrán comentar y confirmar que están conformes y que se han cumplido las condiciones establecidas en el contrato de promesa. Necesitará un traductor si no habla portugués, aunque puede ser su abogado si no tiene inconveniente.

Pasos finales

Ahora que ya tiene las llaves, está listo para mudarse a su nueva casa.

Todavía hay algunas cosas que tendrá que hacer, como:

  • Registrar la vivienda en la Conservatória do Registo Predial (Oficina del Registro de la Propiedad) y en Finanças (Agencia Tributaria)
  • Asegúrese de tener una copia de los documentos importantes, como la escritura, el certificado energético y el certificado del registro de la propiedad
  • Ponga al día su nuevo nombre y dirección en bancos, empresas y organismos públicos
  • Registre su buzón (o compre uno) si se trata de una casa en una zona rural
Written by

James Cave is the founder of Portugalist and the author of the bestselling book, Moving to Portugal Made Simple. He has visited just about every part of Portugal, including Madeira and all nine islands of the Azores, and lived in several parts of Portugal including Lisbon, the Algarve, and Northern Portugal.

You can contact James by emailing james@portugalist.com or via the site's contact form.

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