Cómo conseguir una hipoteca en Portugal siendo extranjero

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Written by | Last updated on julio 24, 2023

Ha encontrado la propiedad perfecta en Portugal. Puede ser un apartamento en Lisboa, una villa en el Algarve, unas ruinas en la Costa de la Plata o una casa de campo en una remota isla de las Azores. Sea como sea, es perfecta. Ahora sólo tienes que conseguir una hipoteca (llamada hipoteca o crédito habitação en portugués).

Aunque vivas en el extranjero, es probable que tengas que hacerlo a través de un banco portugués. Puede parecer desalentador, pero no debería serlo. Miles de extranjeros obtienen hipotecas aquí cada año, tanto como residentes (expatriados que viven aquí) como no residentes (personas que viven en algún lugar fuera de Portugal). Aunque existen algunas diferencias, el proceso para solicitar una hipoteca es similar al de cualquier otro lugar.

Entonces, ¿cómo se consigue una hipoteca en Portugal? Este artículo se lo explicará detalladamente, pero mientras tanto puede rellenar el siguiente formulario para hablar con un agente hipotecario y ver qué opciones tiene a su disposición.

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¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Portugal?

Según Camille Ramiere, que dirige la agencia de compradores Bloom Spaces, “sí, usted puede comprar una propiedad en Portugal como extranjero” De hecho, los extranjeros constituyen una gran proporción de los clientes hipotecarios de los bancos portugueses. Según Dinheiro Vivo [fn]https://www.dinheirovivo.pt/economia/nacional/bancos-destinam-10-do-novo-credito-a-habitacao-para-estrangeiros–15510754.html[/fn], en el primer semestre de 2022, alrededor del 10% de las hipotecas en Portugal se concedieron a extranjeros.

Sin embargo, aunque los bancos no diferencian entre portugueses y extranjeros, existen requisitos diferentes para las personas que viven en Portugal (residentes) y las que viven fuera de Portugal (no residentes). Estos requisitos se analizan en la sección siguiente.

¿Cuál es el importe de la hipoteca?

En Portugal, normalmente se necesita un depósito de al menos el 20-30%. El importe mínimo exacto varía en función de si es residente (vive legalmente en Portugal) o no residente (vive legalmente en otro lugar).

La siguiente es una guía básica:

  • Residentes: Normalmente tienen que depositar al menos el 20%.
  • No residentes: Normalmente necesitan aportar al menos un 30%.

Esto significa que si tiene un depósito de 50.000 euros, podría conseguir una hipoteca de:

  • Hasta 250.000 euros como residente
  • Hasta 166.666,67 euros como no residente.

La cantidad exacta que podrá pedir prestada varía en función de sus ingresos y gastos mensuales, pero es un buen punto de partida. Otro factor a tener en cuenta son los gastos de compra, como los honorarios de abogados o los impuestos de transferencia de propiedad, algo de lo que nuestra calculadora de hipotecas en Portugal puede proporcionar una estimación aproximada.

¿Cuánto me puedo permitir realmente?

No es tan sencillo como decir que puede conseguir una hipoteca con una LTV del 80% o del 70%. El banco también tendrá en cuenta cuánto puede pagar al mes.

Por regla general, sus gastos fijos no pueden superar el 35% de sus ingresos netos. Esto significa que si gana 1.000 euros al mes, sus gastos fijos, incluida esta hipoteca, no pueden ser superiores a 350 euros al mes.

¿Qué son los gastos fijos? Por ejemplo:

  • La hipoteca que está solicitando
  • Otras hipotecas
  • Amortizaciones de tarjetas de crédito o préstamos
  • Otros compromisos de alquiler

Si sus ingresos o ahorros están principalmente en otra divisa (por ejemplo, dólares) también debe pensar en la posibilidad de fluctuaciones monetarias. Tu divisa podría caer de la noche a la mañana, como descubrieron muchos expatriados británicos tras el resultado del referéndum sobre el Brexit, aumentando el coste mensual de las cuotas de tu hipoteca, por lo que siempre es bueno dejar un margen de maniobra de al menos el 10%.

Otra consideración son los ingresos por alquiler, si estás pensando en comprar una casa de vacaciones o una propiedad para Airbnb. Portugal no tiene hipotecas de compra para alquiler, lo que significa que normalmente no se puede obtener una hipoteca basada en los ingresos de alquiler previstos: tiene que basarse en los ingresos actuales.

¿Cuáles son los tipos hipotecarios habituales?

Lostipos hipotecarios son complicados de calcular, ya que el banco necesita conocer factores como el importe del depósito, el importe del préstamo y la duración de la hipoteca. Los bancos pasarán todos estos factores por un simulador para ver qué tipos pueden ofrecer y los agentes hipotecarios harán lo mismo, pero devolverán los resultados de varios bancos. Sin embargo, aunque calcular los tipos hipotecarios es difícil sin tener toda esta información, es posible discutir cómo funcionan los tipos de interés hipotecarios.

En Portugal, los tipos se basan normalmente en el tipo de interés Euribor, que es el tipo al que los bancos europeos pueden pedir dinero prestado. Un banco pide prestado dinero a este tipo y luego añade un pequeño porcentaje a esa cantidad (a menudo llamado “diferencial”). Por ejemplo, si el Euribor es del 3 y el banco añade un 1% adicional a esa cantidad, el tipo de interés de su hipoteca será del 4%.

En Portugal, los bancos ofrecen hipotecas a tipo fijo, variable y mixto. Si su hipoteca es variable (o mixta y ya no está en el periodo fijo), el banco considerará el tipo Euribor a 3, 6 o 12 meses, añadirá su propio diferencial y calculará el tipo de interés de su hipoteca basándose en él. Naturalmente, el Euribor sube y baja, lo que significa que tu tipo de interés puede fluctuar.

¿Cuánto duran las hipotecas?

Una hipoteca normal suele durar unos 25 años, pero puede conseguir hipotecas que duren más (dependiendo de su edad). Las hipotecas para no residentes suelen durar 30 años, mientras que las hipotecas para residentes pueden durar hasta 40 años.

Como ya hemos dicho, depende de la edad. Algunos bancos ofrecen hipotecas que llegan hasta los 75 años, pero normalmente duran hasta los 65 aproximadamente.

Aunque las hipotecas a más largo plazo implican pagar más intereses al banco, el aumento de la duración de la hipoteca suele reducir el coste mensual de amortización, haciéndolo más manejable mes a mes.

Documentos habituales

Para solicitar una hipoteca, normalmente necesitarás los siguientes documentos:

  • Pasaporte o DNI
  • NIF(número de identificación fiscal)
  • Justificante de domicilio (por ejemplo, una factura de servicios públicos)
  • de 3 a 6 meses de extractos bancarios
  • Datos de ingresos
    • Empleados: 6 meses de nóminas y, en su caso, contrato de trabajo
    • Autónomos: Declaraciones de la renta (que a menudo deben ser confirmadas por un contable)
    • Jubilados: Recibos y datos de la pensión
    • Propietarios: Contrato de alquiler
  • Informe de crédito: a veces se pide a los no residentes que obtengan un informe de crédito, como el de Experian, de su país de origen.
  • Seguro de vida (un requisito común para las hipotecas en Portugal, y algo que el banco que le concede la hipoteca probablemente podrá ofrecerle).

El proceso hipotecario

Aunque la experiencia de cada persona será diferente, el proceso típico de aprobación de una hipoteca en Portugal se parece un poco a esto.

  1. Determine cuánto puede permitirse, lo que puede hacer hablando con un banco o un agente hipotecario. Algunos agentes y bancos le ofrecerán una preaprobación o una hipoteca en principio, para que pueda saber cuánto puede permitirse.
  2. Empiece a buscar propiedades dentro de ese presupuesto.
  3. Encuentre una propiedad que le guste.
  4. Una vez que encuentres una propiedad que te guste, haz una oferta y firma el CPCV(contrato de promesa compra y venta) o contrato de promesa, que es donde depositas una señal (normalmente el 10-20%). Tu abogado puede incluir una cláusula en el Contrato de Promesa y también en la Reserva (si te piden que la pagues) que indique que tu oferta depende de que el banco apruebe tu hipoteca.
  5. Ahora tendrás que pasar por todo el proceso de solicitud de hipoteca con el banco. Para ello, tendrá que abrir una cuenta bancaria con ellos y depositar en ella el dinero suficiente para cubrir los gastos de la solicitud de hipoteca. Normalmente necesitará un NIF(número de identificación fiscal) para abrir una cuenta bancaria, pero es fácil de obtener.
  6. El banco visitará la vivienda y (con suerte) le confirmará que le concederá la cantidad que necesita.
  7. Firme la Escrituray reciba las llaves de su nueva vivienda.

Como parte del contrato hipotecario, es probable que también tengas que contratar un seguro de hogar. Es posible que también quieras considerar un seguro de contenido y un seguro de responsabilidad civil.

Written by

James Cave is the founder of Portugalist and the author of the bestselling book, Moving to Portugal Made Simple. He has visited just about every part of Portugal, including Madeira and all nine islands of the Azores, and lived in several parts of Portugal including Lisbon, the Algarve, and Northern Portugal.

You can contact James by emailing james@portugalist.com or via the site's contact form.

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