Achat immobilier au Portugal : Un aperçu à lire absolument

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Si tu es tombé amoureux du Portugal, tu as peut-être décidé qu’il était temps d’acheter une propriété ici. Il peut s’agir d’une résidence secondaire que tu visiteras occasionnellement, d’une propriété locative que tu utiliseras comme investissement ou d’une maison ou d’un appartement dont tu feras ta résidence principale

Acheter au Portugal est similaire à de nombreux autres pays, à l’exception peut-être de la façon dont fonctionne le contrat à ordre (CPCV). Un autre problème est celui des pièges juridiques et structurels potentiels dont tu dois être conscient (par exemple : les piscines et certaines parties de la propriété peuvent ne pas être tout à fait légales et certaines propriétés peuvent avoir été construites sur un terrain qui n’est pas conçu pour un usage résidentiel). La plupart des premiers acheteurs n’ont aucun problème, mais il est toujours bon de travailler avec un avocat et d’envisager de travailler également avec un agent d’achat.

Le processus d’achat immobilier

Même si l’expérience de chacun sera légèrement différente, le processus d’achat au Portugal ressemble un peu à ceci :

  1. Recherche des propriétés et trouve celle qui te plaît

Fais des recherches sur le marché, détermine ton budget, puis consulte des sites comme Idealista et BuyProperty.com pour trouver des propriétés qui correspondent à ton budget

  1. Assiste à des visites

Visite toutes les propriétés qui t’intéressent, seul ou avec un agent d’achat. Certaines personnes demandent également qu’une enquête soit réalisée, bien que cela puisse aussi se faire plus tard dans le processus

  1. Dépose une offre

Une fois que tu as trouvé une propriété qui te plaît, fais une offre. Certains agents peuvent te demander de payer une reserva pour retirer la propriété du marché, mais cela varie d’un agent à l’autre

  1. Signe le CPCV ou contrat à ordre

Les deux parties définissent leurs conditions pour le contrat à ordre, qui peut comprendre des termes tels que l’accord est subordonné au fait que l’enquête ne révèle aucun problème grave. Il comprend aussi des détails sur les deux parties et la date probable de la signature de l’escritura. À ce stade, l’acheteur verse généralement un acompte de 10 %, qui n’est pas remboursable si l’acheteur se rétracte. Cependant, si le vendeur se retire, l’acheteur doit être payé double

  1. Attends la décision de la banque et l’évaluation de l’hypothèque (le cas échéant)

Si tu obtiens un prêt hypothécaire, la banque devra normalement visiter la maison dans le cadre de son évaluation

  1. Paie l’IMT et l’IS, organise l’assurance habitation et transfère les services publics

Juste avant de signer les actes, ce qui se fait devant un notaire, tu devras normalement payer l’IMT et l’IS. L’assurance habitation est également recommandée, et généralement obligatoire si tu obtiens un prêt hypothécaire. C’est aussi une bonne idée de commencer à transférer les services publics

  1. Signe les actes et récupère les clés de ta nouvelle maison

Les actes ou escritura sont signés par les deux parties. L’acheteur paie le solde restant et le vendeur remet les clés. Il reste encore quelques petites tâches à faire – la propriété doit être enregistrée au Registre foncier(Registo Predial) et auprès du bureau des impôts local(Finanças), par exemple, mais souvent un avocat peut t’aider ou au moins t’indiquer la bonne direction

Trouver des propriétés

Une fois que tu sais combien tu dois dépenser, ou que tu es simplement prêt à regarder autour de toi, il est temps de chercher des propriétés

Le principal site Web immobilier du Portugal est Idealista.pt et c’est un excellent point de départ. Ce n’est pas le seul site immobilier, et tu devras probablement en consulter d’autres une fois que tu seras sérieux, mais la majorité des propriétés sont affichées ici

BuyProperty.com est un portail intéressant qui combine des propriétés provenant de nombreux sites Web différents et te donne des données sur le juste prix de la propriété en fonction de propriétés similaires dans la même région

Outre Idealista et BuyProperty.com, voici quelques autres sites Web à consulter

Certains portails immobiliers internationaux ont également une section pour les propriétés internationales

Il est bon de noter qu’il n’existe pas un seul site Web qui répertorie toutes les propriétés disponibles au Portugal. Certaines sont répertoriées sur plusieurs sites, mais cela est fait manuellement par l’agent immobilier, et de nombreuses propriétés ne sont répertoriées que sur un seul site. Certaines propriétés ne sont pas du tout répertoriées en ligne : certains agents immobiliers se contentent de répertorier leurs propriétés les plus recherchées (parfois même après qu’elles aient été vendues) comme méthode de génération de prospects et informent ensuite les acheteurs potentiels de leurs autres propriétés lorsqu’ils les contactent. Tu n’as probablement pas encore à t’inquiéter de tout cela, mais une fois que tu seras sérieusement prêt à acheter, tu voudras prêter attention à plusieurs sites Web de propriétés. Si tu fais appel à un agent d’acheteurs, il fera souvent ce travail pour toi (gratuitement), ce qui peut te faire gagner beaucoup de temps et de travail

dilapidated house for sale
Certaines propriétés ne sont vraiment pas annoncées en ligne

Détermine ton budget

Bien qu’il n’y ait aucun mal à regarder les sites Web de propriétés pour avoir une idée de ce qui est disponible, il est important de savoir combien tu dois dépenser. Pour l’estimer, il faut savoir si tu es un acheteur au comptant ou si tu prévois d’obtenir un prêt hypothécaire

Acheteur au comptant ?

Si tu es un acheteur au comptant, cette étape sera plus facile : prends simplement le montant total et assure-toi de prévoir environ 6-8% pour les frais d’achat. Par exemple, si tu cherches une propriété qui coûte environ 500 000 €, assure-toi de prévoir entre 6 et 8 % (ou entre 30 et 40 000 €) pour les frais

Tu as besoin d’un prêt hypothécaire ?

Si tu as probablement besoin d’un prêt hypothécaire, il est préférable d’obtenir un devis auprès d’un courtier en prêts hypothécaires. Tu peux aussi parler à une banque portugaise, mais l’avantage de parler à un courtier est qu’il peut facilement comparer l’ensemble du marché et te donner une meilleure idée de ce qui est possible. (Remarque : la plupart des banques ne proposent pas d’hypothèques sur des propriétés à l’étranger, tu devras donc obtenir ton hypothèque auprès d’une banque portugaise)

Si tu veux juste un point de départ, les résidents (ceux qui vivent au Portugal) auront généralement besoin d’un dépôt de 10 à 20 %, et les non-résidents (ceux qui ne vivent pas légalement au Portugal) auront généralement besoin d’un dépôt d’environ 20 à 30 %. Il est parfois possible d’obtenir des taux plus bas, mais à titre d’estimation sûre, les résidents doivent supposer qu’ils auront besoin d’environ 28% d’argent liquide comme acompte, tandis que les non-résidents doivent supposer qu’ils auront besoin d’environ 38%

Mais ce n’est qu’une partie du puzzle de l’hypothèque. Le courtier devra aussi évaluer le montant que tu peux te permettre de rembourser par mois, en tenant compte de tes revenus, de tes dépenses mensuelles actuelles et de la durée de l’hypothèque. En règle générale, tes dépenses fixes (par exemple, autres hypothèques, remboursements de cartes de crédit, etc.) ne peuvent pas être supérieures à environ 35 % de ton revenu net. Cela signifie que si tu gagnes 1 000 € par mois après impôts, tes dépenses fixes, y compris cet emprunt, ne peuvent pas dépasser 350 € par mois. C’est un peu compliqué et c’est pourquoi, encore une fois, il est utile de travailler avec un courtier

En savoir plus sur l’obtention d’un prêt hypothécaire au Portugal

Les défis de l’achat au Portugal

Chaque année, des milliers d’internationaux achètent une propriété au Portugal. Acheter une propriété ici est similaire à beaucoup d’autres pays, mais ce n’est certainement pas identique et cela peut parfois être un peu un champ de mines pour les premiers acheteurs

Par exemple :

  • Il n’est pas rare de trouver des propriétés dans lesquelles des chambres, des piscines ou des bâtiments extérieurs ont été ajoutés sans permis de construire approprié
  • La qualité de construction de certaines propriétés peut être mauvaise, ce qui entraîne des problèmes de bruit et d’humidité
  • Certaines personnes inscrivent des propriétés sans réelle intention de vendre – ou bien elles veulent vendre, mais la propriété est détenue conjointement par plusieurs frères et sœurs et elles ne pourront pas convaincre les autres de vendre

Cela peut sembler effrayant, mais la plupart (si ce n’est tous) de ces problèmes peuvent être entièrement évités en travaillant avec un bon avocat qui peut vérifier la paperasse, s’assurer que tout est légitime et mettre les termes appropriés dans le contrat à ordre. Un agent d’acheteur, qui est un agent qui te représente, peut ajouter une couche supplémentaire de protection et, étant donné la façon dont la plupart travaillent, cela ne te coûte généralement rien de plus. Enfin, de plus en plus d’acheteurs demandent une visite d’un ingénieur ou d’un inspecteur immobilier spécialisé, ce qui peut aider à mettre en évidence tout problème structurel que tu n’aurais peut-être pas repéré

Propriété et résidence

Une chose importante à considérer est le temps que tu prévois de passer à la propriété. Déménages-tu au Portugal (ou vis-tu déjà ici) et prévois-tu de l’utiliser comme ta résidence principale ? S’agira-t-il d’une résidence secondaire que tu visiteras pendant quelques semaines ou mois de l’année ? Ou la propriété sera-t-elle principalement un bien locatif, à long terme ou pour les touristes ?

Le simple fait d’acheter une propriété au Portugal ne te donne pas le droit de rester indéfiniment, et la nécessité ou non de demander un visa de résidence dépendra de ton pays d’origine et du temps que tu prévois de passer dans la propriété

UE/EEE/Suisse

Les personnes de l’UE/EEE/Suisse ne sont pas soumises aux règles du visa Schengen. Cependant, après avoir passé trois mois au Portugal, tu dois faire une demande de résidence. En pratique, beaucoup, y compris ceux qui possèdent des propriétés au Portugal, ne le font pas car cela est rarement contrôlé, mais la loi stipule que tu devrais le faire

Reste du monde

Ceux du reste du monde (comme le Royaume-Uni, les États-Unis et l’Australie) sont généralement soumis à la règle du visa Schengen 90/180, ce qui signifie que tu peux passer 90 jours dans l’Espace Schengen par tranche de 180 jours. Cela signifie potentiellement que tu pourrais venir pour deux séjours de trois mois par an, ce qui pour beaucoup de gens est plus que suffisant. Si tu veux rester plus longtemps, cependant, tu devras envisager de faire une demande de résidence

Pour ceux qui ne viennent pas de l’UE/EEE/Suisse, obtenir la résidence signifie demander un visa de résidence tel que le D7 ou le visa doré. Le visa doré vaut la peine d’être envisagé à ce stade car l’un des moyens de se qualifier pour le visa doré est d’acheter une propriété éligible

Pour qu’une propriété résidentielle soit éligible au visa doré, il y a deux éléments principaux à prendre en compte : l’emplacement et le prix

Critères d’emplacement du Golden Visa : À partir de janvier 2022, les propriétés résidentielles achetées dans certaines zones (essentiellement le Portugal côtier, y compris Lisbonne, Porto et la majeure partie de l’Algarve) ne sont plus éligibles pour le visa doré. Les propriétés achetées dans la plupart de l’intérieur du pays et sur les îles de Madère et des Açores sont toujours admissibles

Critères de prix du Golden Visa : En général, pour qu’une propriété soit admissible au visa d’or, elle doit coûter 500 000 € ou plus. Cependant, il existe quelques exceptions où elle peut coûter moins cher

  • €400k si elle se trouve dans une zone à faible densité de population
  • 350 000 € si le bien a au moins 30 ans ou se trouve dans une zone de réhabilitation urbaine désignée
  • 280 000 € si la propriété répond aux critères du prix de 350 000 € et se trouve également dans une zone à faible densité de population

Les prix de 280 000 et 350 000 € peuvent inclure le coût de la rénovation, mais celui-ci doit être déjà payé et documenté au moment de la demande pour être pris en compte dans la demande de visa doré

Le visa D7 n’exige pas que tu achètes une propriété pour être admissible – l’accent est généralement mis sur les revenus passifs comme une pension, bien qu’il demande une adresse au Portugal, qui peut être une propriété que tu achètes mais aussi une location. Si tu décides de demander le D7 et d’acheter également une propriété, il n’y a actuellement aucune restriction sur l’endroit où la propriété peut être située

Assister aux visites

Une fois que tu as trouvé une propriété (ou plusieurs propriétés) qui te plaît, il est temps d’organiser des visites. Si tu fais appel à un agent d’acheteurs, il est peut-être préférable qu’ils contactent directement l’agent. Sinon, tu peux te lancer et contacter directement l’agent ou le propriétaire

La première visite est surtout l’occasion de te faire une idée de la propriété. Est-ce que tu as l’impression que c’est un endroit où tu pourrais avoir envie de vivre ? Cela correspond-il aux photos ? Y a-t-il des problèmes évidents (fissures dans le mur, signes d’humidité ou problèmes de bruit) ?

Si tu décides qu’une propriété te plaît, tu pourras alors revenir et commencer à vraiment évaluer si c’est un bon achat ou non. Tu peux aussi demander des documents importants comme le certificat énergétique, les factures récentes de services publics et le procès-verbal de copropriété, si la propriété est un appartement. Ton avocat peut aussi commencer à examiner d’autres documents, comme le Certidão de Teor (certificat du registre foncier) et le Caderneta Predial (certificat de propriété) pour s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes juridiques ou financiers à craindre

À un moment donné, tu voudras peut-être organiser une inspection. Traditionnellement, ce n’est pas la norme au Portugal, mais c’est courant chez les expatriés. Si tu obtiens un prêt hypothécaire, ta banque voudra aussi visiter la propriété, même si elle ne le fera peut-être qu’après avoir signé le contrat à ordre ou le CPCV

Si tu remarques des problèmes, assure-toi de les soulever. Il n’est pas rare que les problèmes ne soient pas mentionnés au Portugal mais si tu le demandes, l’agent immobilier est obligé de répondre honnêtement à tes questions.

Faire une offre

Faire une offre au Portugal est tout un art, car une offre trop basse peut offenser le vendeur au point qu’il refuse de te reparler

Alors comment sais-tu combien vaut une propriété ? Comme il n’y a pas de registre des prix de vente des propriétés, c’est difficile à estimer. Le prix est fixé par l’agent du vendeur, une personne qui a intérêt à vendre la propriété le plus cher possible, ne serait-ce que pour garder son client heureux

Un agent d’acheteur peut aider ici, surtout s’il a accès à un logiciel comme Casa Safari, car il peut accéder au prix au mètre carré de propriétés similaires et déterminer depuis combien de temps la propriété est sur le marché et si elle a toujours été inscrite à ce prix. BuyProperty.com, dont l’utilisation est gratuite, tente de la même façon d’estimer si une propriété vaut le prix demandé

En général, cependant, il est normal de viser un prix inférieur d’environ 5 ou 10 %. Dans les régions du pays où l’immobilier est en plein essor, les propriétés peuvent se vendre plus cher que le prix demandé, mais c’est inhabituel

Remarque : certains agents peuvent te demander de payer des frais de réservation (généralement autour de 6 000 €) pour retirer la propriété du marché, mais ce n’est généralement pas la norme

Le contrat de promesse

Une étape très importante du processus d’achat d’une propriété est le Contrat Promis ou CPCV, qui est abordé plus en détail dans cet article. C’est à ce stade que tu verses un acompte (normalement autour de 10 %) et que tu t’engages à acheter la propriété

La signature du Contrat Promis diffère du versement d’un acompte dans d’autres pays car il est beaucoup plus difficile de se retirer

  • Si l’acheteur se retire, il risque de perdre son dépôt
  • Si le vendeur se retire, il doit rembourser son acompte à l’acheteur et lui donner 10% également

Bien sûr, tu peux te retirer après cela si tu as une bonne raison, mais il est important que ces raisons soient mentionnées dans le Contrat Promis. Par exemple, ton avocat peut ajouter une clause stipulant que tu peux te retirer si tu n’as pas réussi à obtenir un prêt hypothécaire

Entre le CPCV et l’Escritura

Il y a un peu de temps entre les étapes du Contrat Promis (dépôt) et de l’Escritura (actes), qui peut aller d’environ deux semaines à quelques mois, selon les particularités de la vente

Il y a quelques choses auxquelles tu peux t’attendre à ce moment-là

  • Si tu achètes la propriété avec un prêt hypothécaire, la banque visitera normalement la propriété à ce stade
  • Tu devras payer l’Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) et l’Imposto do selo (IS), qui est la taxe de transfert de propriété et le droit de timbre
  • Tu (ou ton avocat ou l’agent de l’acheteur) dois informer les sociétés de services publics que tu reprends la propriété
  • Tu peux demander une vérification finale de la propriété
  • Tu dois organiser le paiement final, qui est normalement payé sous forme de traite bancaire (et que tu dois normalement demander à la banque d’organiser à l’avance)

L’Escritura

Bien qu’il y ait une ou deux petites tâches, la grande tâche finale est de signer les actes ou Escritura. C’est là que tu remettras le paiement final et que le vendeur remettra les clés

Cet échange a normalement lieu chez le notaire et, sauf si toi ou l’acheteur êtes représentés par vos avocats par procuration, il est courant que l’acheteur et le vendeur soient présents ainsi que les avocats de chaque partie

L’Escritura sera lue à haute voix (en portugais) et les deux parties pourront commenter et confirmer qu’elles sont satisfaites et que toutes les conditions placées dans le contrat à ordre ont été respectées. Tu auras besoin d’un traducteur si tu ne parles pas portugais, mais cela peut être ton avocat si cela te convient

Dernières étapes

Maintenant que tu as les clés, tu es prête à emménager dans ta nouvelle maison

Il y a encore quelques choses que tu dois faire, par exemple :

  • Enregistrer la propriété auprès de la Conservatória do Registo Predial (bureau du registre foncier) et de Finanças (bureau fiscal local)
  • Assure-toi d’avoir une copie des documents importants comme l’escritura, le certificat énergétique et le certificat du registre foncier
  • Mets à jour toutes les banques, entreprises ou organismes gouvernementaux avec ton nouveau nom et ta nouvelle adresse
  • Enregistre ta boîte aux lettres (ou achète-en une) s’il s’agit d’une maison dans un endroit rural

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