Obtenir un Prêt hypothécaire au Portugal

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Tu as trouvé la propriété parfaite au Portugal. Il peut s’agir d’un appartement à Lisbonne, d’une villa dans l’Algarve, d’une ruine sur la Côte d’Argent ou d’un chalet sur une île isolée des Açores. Dans tous les cas, c’est parfait. Il ne te reste plus qu’à obtenir une hypothèque (appelée hipoteca ou crédito habitação en portugais)

Même si tu vis à l’étranger, tu devras probablement l’obtenir auprès d’une banque portugaise. Cela peut sembler décourageant, mais cela ne devrait pas l’être. Des milliers de non-portugais obtiennent des prêts hypothécaires ici chaque année, que ce soit en tant que résidents (expatriés qui vivent ici) ou non-résidents (personnes qui vivent ailleurs). Bien qu’il y ait quelques différences, le processus de demande d’hypothèque est similaire à celui de n’importe quel autre endroit

Alors, comment obtenir un prêt hypothécaire au Portugal ? Cet article le décompose pour toi

Le processus d’hypothèque

La première étape pour obtenir un prêt hypothécaire est de déterminer le montant que tu peux te permettre, ce que tu peux faire en parlant à un courtier en prêts hypothécaires ou directement à une banque

Maintenant que tu as un budget, commence à chercher des propriétés dans les limites de ce budget

Une fois que tu as trouvé une propriété qui te plaît, fais une offre et signe le CPCV (contrato de promesa compra e venda) ou contrat de promesse, où tu verses un acompte (généralement 10-20%). Ton avocat peut mettre une clause dans le Contrat Promis et aussi dans la Reserva ( si on te demande de la payer) qui stipule que ton offre dépend de l’approbation de ton hypothèque par la banque

Tu devras maintenant passer par tout le processus de demande d’hypothèque auprès de la banque. Pour cela, tu devras ouvrir un compte bancaire auprès d’elle et l’alimenter avec suffisamment d’argent pour couvrir les frais de la demande d’hypothèque. Tu auras normalement besoin d’un NIF(número de identificação fiscal) pour ouvrir un compte bancaire, mais il est facile à obtenir

La banque visitera ensuite la propriété et (avec un peu de chance) confirmera qu’elle te donnera le montant dont tu as besoin

Signe l’Escritura ou les actes et reçois les clés de ta nouvelle propriété

Dans le cadre de ton contrat d’hypothèque, il est probable que tu doives aussi souscrire une assurance habitation . Tu peux aussi envisager une assurance du contenu et une assurance responsabilité civile

Décider de faire appel à un courtier

La plupart des banques au Portugal proposent des prêts hypothécaires, et tu pourrais simplement te rendre dans n’importe quelle banque (ou dans toutes les banques) pour voir si elles seraient prêtes à t’accorder un prêt hypothécaire et quel genre de taux tu pourrais t’attendre à payer

Tu peux aussi faire appel à un courtier en prêts hypothécaires comme Mortgage Direct (lien pour obtenir une estimation du montant que tu peux payer) qui comparera plusieurs options de prêts hypothécaires pour toi

Pour les acheteurs internationaux ou les nouveaux résidents, un courtier peut être l’option la plus facile pour un certain nombre de raisons

  • Les courtiers en prêts hypothécaires ont l’habitude de traiter avec des clients internationaux et non seulement ils parleront anglais, mais beaucoup sont même spécialisés dans les prêts hypothécaires pour les expatriés ou les non-résidents. Ils auront l’habitude d’expliquer les choses et pourront facilement comparer les hypothèques portugaises à celles qui existent dans d’autres pays comme le Royaume-Uni, les États-Unis ou l’Allemagne
  • Un courtier aura une bonne idée des banques les plus susceptibles d’accepter ta demande, ce qui est particulièrement utile si tu es un non-résident, un demandeur plus âgé, un indépendant ou tout autre élément qui ajoute de petites complications
  • En faisant appel à un courtier, tu ne dois soumettre qu’une seule demande plutôt que de devoir faire des demandes individuelles auprès de chaque banque

Les courtiers touchent généralement une commission de la banque, donc il n’y a généralement aucun coût à utiliser leurs services. La seule exception à cette règle est s’ils font du travail supplémentaire, comme t’aider à trouver un bien immobilier

Bien sûr, il n’y a aucune obligation de faire appel à un courtier. Cependant, cela peut valoir la peine de parler à l’un d’eux pour avoir un meilleur aperçu du fonctionnement des hypothèques au Portugal

Les sites de comparaison ne sont pas aussi courants au Portugal que dans des pays comme le Royaume-Uni, mais il existe ComparaJá.pt. Malheureusement, ce site n’est actuellement disponible qu’en portugais mais il peut être utile pour se faire une idée des taux

Déterminer le montant que tu peux te permettre

Peux-tu te permettre cette villa en bord de mer dans l’Algarve ou cet adorable petit appartement à Porto ? Cela dépend de plusieurs facteurs, comme le montant de ton dépôt et ton revenu mensuel net

Le point de départ le plus simple est ton dépôt, car il déterminera le montant maximum que la banque offrira. Ensuite, tu devras déterminer le montant que tu peux te permettre de payer par mois

De quel montant d’acompte (paiement initial) ai-je besoin ?

Bien que les hypothèques à 10 % existent au Portugal, elles sont moins courantes, surtout pour les non-résidents ou ceux qui ont récemment déménagé ici et n’ont pas d’antécédents de crédit au Portugal. Même les Portugais ont du mal à les obtenir

  • Les résidents doivent s’attendre à devoir verser un acompte de 20-30% (70-80% de la valeur du prêt)
  • Les non-résidents doivent s’attendre à devoir verser un acompte de 30 % ou plus (ratio prêt/valeur de 70 %)

Il est évident qu’en versant un acompte plus important que celui requis, tu auras plus de chances d’être accepté et les taux d’intérêt seront également plus bas

N’oublie pas qu’en plus du coût de la propriété, tu devras payer entre 6 et 10 % de plus pour les autres frais d’achat, comme les droits de timbre, les frais de demande d’hypothèque et les frais d’avocat. Ces coûts ne peuvent pas être financés par l’hypothèque

Il est préférable de jouer la sécurité et d’estimer à 10%. Cela signifie qu’en tant que résident, tu devrais avoir 30% du prix d’achat en espèces et 40% en tant que non-résident. Le reste, tu devrais viser à l’obtenir sous forme d’hypothèque

Remarque : En raison des règles strictes sur le blanchiment d’argent au Portugal, on te demandera peut-être de prouver d’où vient ton dépôt (par exemple, des économies, un cadeau de la famille, la vente d’une maison précédente, etc.) Ce n’est pas très grave, mais cela surprend les premiers acheteurs au Portugal

Combien puis-je me permettre de dépenser pour cette hypothèque par mois ?

Pour décider de la somme que tu peux te permettre de dépenser pour un prêt hypothécaire par mois, la banque et le courtier en prêts hypothécaires examineront ton revenu net (revenu après impôts) et tes dépenses mensuelles

En règle générale, tes dépenses fixes ne peuvent pas être supérieures à environ 35 % de ton revenu net. Cela signifie que si tu gagnes 1 000 € par mois, tes dépenses fixes, y compris cet emprunt, ne peuvent pas dépasser 350 € par mois

Que sont les dépenses fixes ? Eh bien, ce prêt hypothécaire pour commencer, mais aussi les remboursements de cartes de crédit ou de prêts, tout autre prêt hypothécaire ou loyer. Cela n’inclut pas des choses comme la nourriture et les boissons, même si tes dépenses seront probablement analysées

Si ton revenu ou tes économies sont principalement dans une autre devise (par exemple en dollars), tu dois aussi penser à la possibilité de fluctuations monétaires. Ta devise pourrait chuter du jour au lendemain – comme l’ont découvert de nombreux expatriés britanniques après le résultat du référendum sur le Brexit – augmentant ainsi le coût mensuel de tes remboursements hypothécaires, il est donc toujours bon de prévoir une marge de manœuvre d’au moins 10 %

Remarque : leshypothèques Buy-to-let n’existent pas vraiment au Portugal et, si tu achètes la propriété pour la louer, les futurs revenus locatifs ne sont normalement pas considérés comme des revenus aux fins d’une hypothèque

Quels sont les taux hypothécaires types ?

Le taux hypothécaire qui t’est proposé sera basé sur un certain nombre de facteurs, comme le montant de ton dépôt, le montant du prêt et la durée de l’hypothèque. Une banque fera passer tous ces facteurs dans un simulateur pour voir quels taux elle peut proposer et un courtier en hypothèques fera de même, mais renverra les résultats de plusieurs banques

Les taux sont normalement basés sur le taux d’intérêt Euribor, auquel la banque ajoute un petit pourcentage et, en ce moment, ils se situent généralement entre 1,5 et 3%

Les banques au Portugal proposent des hypothèques à taux fixe et variable. Il est possible de définir l’hypothèque comme fixe pour une période donnée et variable pour le reste. Plus tu le fixes longtemps, plus le taux sera probablement élevé car la banque prend plus de risques imprévus

Combien de temps durent les hypothèques ?

Un prêt hypothécaire typique dure normalement environ 25 ans, mais tu peux obtenir des prêts hypothécaires qui durent plus longtemps (en fonction de ton âge). Les non-résidents peuvent généralement obtenir des hypothèques qui durent 30 ans, tandis que les résidents peuvent obtenir des hypothèques qui durent jusqu’à 50 ans

Comme mentionné, cela dépend de ton âge. Certaines banques proposent des hypothèques qui vont jusqu’à 75 ans, mais normalement, elles durent jusqu’à environ 65 ans

Bien que les hypothèques à plus long terme impliquent de payer plus d’intérêts à la banque, l’augmentation de la durée de l’hypothèque fait généralement baisser le coût du remboursement mensuel, ce qui le rend plus gérable mois après mois

Documents typiques requis

Pour demander un prêt hypothécaire, tu auras normalement besoin des documents suivants :

  • Passeport ou pièce d’identité
  • NIF(número de identificação fiscal)
  • Un justificatif de domicile (par exemple, une facture d’électricité)
  • 3-6 mois de relevés bancaires
  • Détails du revenu
    • Employés : 6 mois de bulletins de salaire et peut-être un contrat de travail
    • Travailleurs indépendants : Déclarations fiscales (qui doivent souvent être confirmées par un comptable)
    • Retraités : Bulletins de pension et détails
    • Propriétaires : Contrat de location
  • Rapport de crédit – On demande parfois aux non-résidents d’obtenir un rapport de crédit, comme celui d’Experian, depuis leur pays d’origine
  • Assurance vie (Une exigence courante pour les prêts hypothécaires au Portugal, et quelque chose que la banque qui te donne le prêt hypothécaire sera probablement en mesure de t’offrir)

Questions fréquemment posées

Puis-je obtenir une hypothèque pour une propriété Golden Visa ?

Pas vraiment. Si la propriété doit coûter 500 000 € pour répondre aux exigences du Golden Visa (il y a des exceptions où c’est moins), tu dois payer les 500 000 € en espèces. Si la propriété coûte €600k, tu peux obtenir un prêt hypothécaire pour les €100k restants

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire britannique pour une propriété au Portugal ?

La plupart des banques, y compris celles du Royaume-Uni, n’aiment pas accorder des prêts hypothécaires pour des propriétés à l’étranger. La plupart des courtiers du Royaume-Uni te renverront à un courtier au Portugal ou à un spécialiste international, dont beaucoup viennent du Royaume-Uni de toute façon

Comment obtenir un FNI ?

Obtenir un FNI est assez simple. Si tu viens d’un pays de l’UE, tu peux le faire toi-même en te rendant à Finanças ou payer un avocat pour le faire à ta place. Ceux qui viennent de l’extérieur de l’UE devront payer un avocat. Les avocats facturent généralement entre 50 et 200 € en moyenne

Pour en savoir plus sur les FNI, clique ici

Devrai-je souscrire une assurance vie ?

L’assurance vie n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire au Portugal, mais de nombreuses banques la demandent, surtout pour les demandeurs plus âgés ou ceux qui ont certaines conditions médicales. La plupart des banques portugaises proposent des produits d’assurance, tu pourras donc probablement l’obtenir auprès de la banque. Tu peux aussi t’adresser à un courtier en assurances qui pourra comparer plus d’options pour toi

Est-il difficile d’obtenir un prêt hypothécaire si tu es indépendant ?

Le travail indépendant est toujours considéré comme un risque plus important pour les banques, que ce soit au Portugal ou ailleurs, mais cela signifie simplement que la banque sera plus minutieuse. Par exemple, la banque peut demander que tes déclarations fiscales soient examinées et certifiées par un comptable

Et si je change d’avis ?

Il y a un délai de réflexion de sept jours après avoir convenu d’un prêt hypothécaire

Quel est l’âge minimum auquel je peux obtenir un prêt hypothécaire ?

L’âge minimum est de 18 ans

Quelle est la durée maximale pour laquelle je peux contracter un prêt hypothécaire ?

En général, 40 ans, mais cela dépend de ton âge. Si tu as 60 ans, par exemple, tu ne pourras pas contracter une hypothèque de 40 ans

Est-il plus difficile pour les étrangers d’obtenir un prêt hypothécaire au Portugal ?

Les étrangers ont souvent (pas toujours) l’avantage d’avoir un dépôt plus important et un revenu mensuel plus élevé que la personne portugaise moyenne. Le défi pour les banques qui prêtent aux étrangers est que, même s’ils résident au Portugal, ils n’ont pas toujours un long historique de crédit ici. Beaucoup sont aussi indépendants ou ont plusieurs formes de revenus, ce qui rend plus difficile pour les banques d’évaluer facilement si elles peuvent t’accorder un prêt hypothécaire ou non. Donc, certaines choses sont plus difficiles et d’autres plus faciles

Combien d’argent dois-je dépenser pour obtenir la résidence ?

La résidence n’est pas basée sur l’achat d’une maison ici. Il existe le programme Golden Visa, dans lequel tu dépenses entre 280 000 et 500 000 euros pour une propriété, mais le simple fait d’acheter la propriété ne suffit pas – tu dois aussi demander le visa (et le renouveler tous les quelques années)

Remarque : le Golden Visa n’est pas le seul visa qui te permet de vivre au Portugal. Il en existe d’autres, comme le D7, qui sont plus accessibles pour de nombreuses personnes. Vois la comparaison de plusieurs visas ici

Puis-je rembourser mon prêt hypothécaire par anticipation ?

Oui, bien qu’il y ait normalement une petite charge de remboursement anticipé ou une pénalité de remboursement anticipé, qui est fixée par la Banque du Portugal. Pour les hypothèques à taux fixe, cette pénalité est de 2 % et pour les hypothèques à taux variable, elle est de 0,5 %

La crypto peut-elle être comptée comme un revenu ?

Bien que le Portugal soit souvent commercialisé comme un paradis fiscal favorable à la crypto, la réalité est bien différente. Les banques sont très traditionnelles et seront probablement nerveuses à l’idée d’accepter la crypto-monnaie comme revenu en raison de sa volatilité. Ce sera plus facile si tu la transfères en euros ou dans une autre devise FIAT.

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