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Comprar um imóvel em Portugal: Uma visão geral de leitura obrigatória

Se se apaixonou por Portugal, pode ter decidido que está na altura de comprar uma propriedade aqui. Pode ser uma segunda casa que visitará ocasionalmente, uma propriedade para arrendamento que usará como investimento ou uma casa ou apartamento que fará da sua residência principal.

Comprar em Portugal é semelhante a muitos outros países, talvez com a exceção do funcionamento do contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Outra questão é a dos potenciais problemas legais e estruturais a que deve estar atento (por exemplo: as piscinas e partes da propriedade podem não ser totalmente legais e algumas propriedades podem ter sido construídas em terrenos que não foram projectados para uso residencial). A maioria dos compradores de primeira viagem não tem problemas, mas é sempre uma boa ideia trabalhar com um advogado e considerar a possibilidade de trabalhar também com um agente de compras.

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O processo de compra de um imóvel

Embora a experiência de cada um seja ligeiramente diferente, o processo de compra em Portugal é mais ou menos assim:

  1. Calcular o que se pode pagar

O primeiro passo é saber qual é o seu orçamento. Se precisar de uma hipoteca, isto implica normalmente falar com um corretor ou, no mínimo, utilizar uma calculadora de hipotecas para obter uma estimativa aproximada. Independentemente de comprar com dinheiro ou com uma hipoteca, é importante ter em conta os custos de compra de imóveis, que normalmente se situam entre 6% e 10% do preço de compra do imóvel, embora 6-8% seja mais comum.

  1. Pesquisar propriedades e encontrar uma que lhe agrade

Pesquise o mercado, calcule o seu orçamento e, em seguida, procure em sites como o Idealista para encontrar imóveis que correspondam ao seu orçamento.

  1. Assistir a visitas

Veja as propriedades que lhe interessam, sozinho ou com um agente de compras. Algumas pessoas também pedem que seja efectuada uma vistoria, embora isso também possa acontecer mais tarde no processo.

  1. Fazer uma oferta

Quando encontrar um imóvel que lhe agrade, apresente uma oferta. Alguns agentes podem pedir-lhe que pague uma reserva para retirar o imóvel do mercado, mas isso varia de agente para agente.

  1. Assinar o CPCV ou contrato-promessa

Ambas as partes estabelecem as suas condições para o contrato-promessa, que podem incluir termos como o facto de o negócio estar dependente de o inquérito não levantar problemas graves. Inclui também pormenores sobre ambas as partes e a data provável para a assinatura da escritura. Nesta altura, o comprador pagará normalmente um depósito de 10%, que não é reembolsável se o comprador desistir. No entanto, se o vendedor desistir, o comprador tem de receber o dobro.

  1. Aguardar a decisão do banco e a avaliação da hipoteca (se aplicável)

Se estiver a obter uma hipoteca, o banco terá normalmente de visitar a casa como parte da sua avaliação.

  1. Pagar o IMT e o IS, fazer o seguro da casa e transferir os serviços públicos

Antes de assinar a escritura, o que é feito perante um notário, é normalmente necessário pagar o IMT e o IS. O seguro de habitação também é recomendado e, normalmente, é um requisito se estiver a obter uma hipoteca. É também uma boa ideia começar a transferir os serviços públicos.

  1. Assine as escrituras e pegue nas chaves da sua nova casa

A escritura é assinada por ambas as partes. O comprador paga o saldo remanescente e o vendedor entrega-lhe as chaves. Há ainda algumas pequenas tarefas que precisam de ser feitas – a propriedade precisa de ser registada na Conservatória doRegisto Predial e na repartição definanças local, por exemplo, mas muitas vezes um advogado pode ajudá-lo com estas tarefas ou, pelo menos, indicar-lhe a direção certa.

Encontrar propriedades

Quando souber quanto tem para gastar, ou quando estiver pronto para dar uma vista de olhos, é altura de procurar imóveis.

O principal sítio Web de imobiliário em Portugal é o Idealista.pt e é um ótimo ponto de partida. Não é o único site de propriedades e, provavelmente, terá de consultar outros quando estiver a falar a sério, mas a maioria das propriedades é publicada aqui.

BuyProperty.com é um portal interessante que combina propriedades de muitos sítios Web diferentes e dá-lhe alguns dados sobre o preço justo da propriedade com base em propriedades semelhantes na mesma área.

Para além do Idealista e do BuyProperty.com, alguns outros sítios Web a consultar incluem:

Alguns portais imobiliários internacionais também têm uma secção para propriedades internacionais.

Vale a pena notar que não existe um site que liste todas as propriedades disponíveis em Portugal. Alguns estão listados em vários sites, mas isso é feito manualmente pelo agente imobiliário, e muitos imóveis só estão listados num. Algumas propriedades não estão listadas online: alguns agentes imobiliários apenas listam as suas propriedades mais desejáveis (por vezes mesmo depois de terem sido vendidas) como um método de geração de leads e depois informam os potenciais compradores sobre as suas outras propriedades quando estes os contactam. Provavelmente, ainda não precisa de se preocupar com tudo isto, mas quando estiver seriamente pronto para comprar, deve prestar atenção a vários sites de propriedades. Se estiver a recorrer a um agente de compradores, este fará muitas vezes este trabalho por si (gratuitamente), o que pode poupar-lhe uma quantidade considerável de tempo e trabalho.

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Algumas propriedades não são realmente anunciadas online

Calcular o seu orçamento

Embora não haja mal nenhum em consultar os sites de imóveis para ter uma ideia do que está disponível, é importante saber quanto tem para gastar. A estimativa dependerá do facto de ser um comprador a dinheiro ou de estar a planear obter uma hipoteca.

Comprador a pronto?

Se comprar a pronto, esta etapa será mais fácil: basta pegar no montante total e não se esqueça de reservar cerca de 6-8% para as despesas de compra. Por exemplo, se estiver à procura de um imóvel que custe cerca de 500 mil euros, não se esqueça de reservar entre 6% e 8% (ou entre 30 mil e 40 mil euros) para as despesas.

Precisa de uma hipoteca?

Se é provável que venha a precisar de um empréstimo hipotecário, um bom ponto de partida é a nossa calculadora de hipotecas portuguesa, seguida de uma conversa com um corretor de hipotecas.

Pode dirigir-se diretamente a um banco, mas a vantagem de falar com um corretor de hipotecas especializado em hipotecas portuguesas é que ele pode comparar várias hipotecas e explicar de forma simples como funcionam as hipotecas em Portugal. (Nota: a maioria dos bancos não oferece hipotecas para propriedades no estrangeiro, pelo que terá de obter a sua hipoteca através de um banco português).

Se quiser apenas um ponto de partida, os residentes (aqueles que vivem em Portugal) precisam normalmente de um depósito entre 10% e 20%, e os não residentes (aqueles que não vivem legalmente em Portugal) precisam normalmente de um depósito de cerca de 20% a 30%. Por vezes, é possível obter taxas mais baixas, mas como estimativa segura, os residentes devem assumir que precisarão de cerca de 28% em dinheiro como entrada, enquanto os não residentes devem assumir que precisarão de cerca de 38%.

No entanto, esta é apenas uma parte do puzzle da hipoteca. O corretor também terá de avaliar quanto pode pagar por mês, tendo em conta os seus rendimentos, as suas despesas mensais actuais e o prazo da hipoteca. Regra geral, as suas despesas fixas (por exemplo, outras hipotecas, pagamentos de cartões de crédito, etc.) não podem ser superiores a cerca de 35% do seu rendimento líquido. Isto significa que, se ganhar 1000 euros por mês depois de impostos, as suas despesas fixas, incluindo esta hipoteca, não podem ser superiores a 350 euros por mês. É um pouco complicado e, mais uma vez, é por isso que é útil trabalhar com um corretor.

Saiba mais sobre como obter um empréstimo hipotecário em Portugal

Desafios de comprar em Portugal

Todos os anos, milhares de estrangeiros compram imóveis em Portugal. Comprar um imóvel em Portugal é semelhante a muitos outros países, mas não é de todo idêntico e, por vezes, pode ser um campo minado para quem está a comprar pela primeira vez.

Por exemplo:

  • Não é invulgar encontrar propriedades onde foram acrescentados quartos, piscinas ou edifícios exteriores sem a devida autorização de planeamento
  • A qualidade de construção de algumas propriedades pode ser má, o que pode causar problemas de ruído e humidade
  • Algumas pessoas listam propriedades sem qualquer intenção real de vender – ou querem vender, mas a propriedade é propriedade conjunta de vários irmãos e não conseguem convencer os outros a vender

Isto pode parecer assustador, mas a maior parte (se não todos) destes problemas pode ser evitada na totalidade se trabalhar com um bom advogado que possa verificar a papelada, certificar-se de que tudo é legítimo e colocar os termos adequados no contrato-promessa. Um agente do comprador, que é um agente que o representa, pode acrescentar uma camada extra de proteção e, devido à forma como a maioria trabalha, isto é normalmente sem custos adicionais para si. Por último, um número crescente de compradores solicita uma vistoria de um engenheiro ou inspetor imobiliário especializado, que pode ajudar a detetar quaisquer problemas estruturais que possa não ter detectado.

Propriedade e residência

Um aspeto importante a considerar é o tempo que planeia passar na propriedade. Está a mudar-se para Portugal (ou já vive aqui) e planeia usá-la como residência principal? Será uma segunda casa que visitará durante algumas semanas ou meses do ano? Ou será principalmente uma propriedade para aluguer, quer a longo prazo, quer para turistas?

A simples compra de um imóvel em Portugal não lhe dá o direito de ficar indefinidamente, e a necessidade ou não de pedir um visto de residência dependerá da sua proveniência e do tempo que espera passar no imóvel.

UE/EEE/Suíça

Os cidadãos da UE/EEE/Suíça não estão sujeitos às regras do Visto Schengen. No entanto, depois de passarem três meses em Portugal, devem requerer a residência. Na prática, muitos, incluindo muitos dos que possuem propriedades em Portugal, não o fazem, uma vez que raramente são controlados, mas a lei diz que o deve fazer.

Resto do mundo

As pessoas do resto do mundo (como o Reino Unido, os EUA e a Austrália) estão normalmente sujeitas à regra do visto Schengen 90/180, o que significa que pode passar 90 dias no espaço Schengen em cada 180 dias. Isto significa que pode vir para cá durante dois períodos de três meses por ano, o que para muitas pessoas é tempo mais do que suficiente. No entanto, se quiser ficar mais tempo, terá de considerar a possibilidade de pedir residência.

Para quem não é oriundo da UE/EEE/Suíça, a obtenção de residência significa requerer um visto de residência, como o visto D7, D8 ou o visto dourado.

A partir de outubro de 2023, a compra de um imóvel deixa de ser elegível para o visto dourado. No entanto, pode investir no golden visa através de outra via (por exemplo, investindo num fundo), caso pretenda obter residência em Portugal.

Assistir a visitas

Depois de encontrar uma propriedade (ou várias propriedades) que lhe agrade, é altura de marcar algumas visitas. Se estiver a utilizar um agente de compradores, talvez seja melhor contactar diretamente o agente. Caso contrário, pode contactar diretamente o agente ou o proprietário.

A primeira visita é, acima de tudo, uma oportunidade para ter uma ideia da propriedade. Parece-lhe um sítio onde gostaria de viver? Corresponde às fotografias? Existem problemas óbvios (fendas nas paredes, sinais de humidade ou problemas de ruído).

Se decidir que gosta de um imóvel, pode então voltar e começar a avaliar se é uma boa compra ou não. Pode também pedir documentos importantes como o certificado energético, facturas recentes de serviços públicos e actas de condomínio, se o imóvel for um apartamento. O seu advogado pode também começar a analisar outros documentos, como a Certidão de Teor e a Caderneta Predial, para se certificar de que não há problemas legais ou financeiros com que se preocupar.

A certa altura, poderá querer marcar uma inspeção. Tradicionalmente, esta não é a norma em Portugal, mas é comum entre os expatriados. Se estiver a obter um empréstimo hipotecário, o seu banco também quererá visitar o imóvel, embora possa só o fazer depois de ter assinado o contacto promissório ou o CPCV.

Se detetar algum problema, não se esqueça de o referir. Não é raro os problemas passarem despercebidos em Portugal, mas se perguntar, o agente imobiliário é obrigado a responder honestamente às suas questões.

Fazer uma oferta

É uma arte fazer uma oferta em Portugal, pois uma oferta demasiado baixa pode ofender o vendedor ao ponto de este se recusar a voltar a falar consigo.

Então, como é que se sabe quanto vale uma propriedade? Como não existe um registo do preço de venda dos imóveis, é difícil fazer uma estimativa. O preço é estabelecido pelo agente do vendedor, alguém que tem interesse em vender o imóvel pelo maior valor possível, nem que seja para manter o seu cliente satisfeito.

Um agente de compradores pode ajudar neste caso, especialmente um que tenha acesso a software como o Casa Safari, uma vez que pode aceder ao preço por metro quadrado de propriedades semelhantes e determinar há quanto tempo a propriedade está no mercado e se esteve sempre cotada a esse preço. O BuyProperty.com, de utilização gratuita, tenta igualmente estimar se uma propriedade vale o preço pedido.

No entanto, de um modo geral, é normal que se procure baixar o preço em cerca de 5% ou 10%. Em zonas do país onde o sector imobiliário está em expansão, as propriedades podem ser vendidas por um preço superior ao preço pedido, mas isso é pouco comum.

Nota: Alguns agentes podem exigir o pagamento de uma taxa de reserva (normalmente cerca de 6000 euros) para retirar o imóvel do mercado, mas esta não é a norma.

O contrato de promessa

Uma fase muito importante no processo de compra de um imóvel é o Contrato Promessa ou CPCV, que é discutido em mais pormenor neste artigo. É nesta fase que dá um depósito (normalmente cerca de 10%) e se compromete a comprar o imóvel.

Assinar o Contrato Promessa é diferente de dar um depósito noutros países, uma vez que é muito mais difícil desistir:

  • Se o comprador desistir, perde o seu depósito
  • Se o vendedor desistir, tem de reembolsar o comprador do seu depósito e dar também 10%

É claro que pode desistir depois disto se tiver uma boa razão, mas é importante que essas razões sejam indicadas no contrato-promessa. Por exemplo, o seu advogado pode incluir uma cláusula que lhe permita rescindir o contrato se não conseguir obter uma hipoteca.

Entre o CPCV e a Escritura

Entre a fase do Contrato Promessa (depósito) e a Escritura decorre um período de tempo que pode ir de duas semanas a alguns meses, dependendo das particularidades da venda.

Há algumas coisas que pode esperar que aconteçam nesta altura:

  • Se estiver a comprar o imóvel com uma hipoteca, o banco normalmente visita o imóvel nesta fase
  • Terá de pagar o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do selo (IS), que é o imposto de transmissão de propriedade e o imposto de selo
  • O comprador (ou o seu advogado ou agente de compras) deve notificar as empresas de serviços públicos de que está a tomar posse da propriedade
  • Pode pedir uma vistoria final ao imóvel
  • Deve tratar do pagamento final, que normalmente é efectuado por cheque bancário (e que normalmente terá de pedir ao banco para tratar com antecedência)

A Escritura

Embora haja uma ou duas pequenas tarefas, a grande tarefa final é assinar as escrituras ou Escritura. É nesta altura que se entrega o pagamento final e o vendedor entrega as chaves.

Esta troca normalmente tem lugar no cartório notarial e, a menos que você ou o comprador estejam a ser representados pelos seus advogados através de uma procuração, é comum que tanto o comprador como o vendedor estejam presentes, juntamente com os advogados de cada uma das partes.

A Escritura será lida em voz alta (em português) e ambas as partes podem comentar e confirmar que estão satisfeitas e que as condições estabelecidas no contrato-promessa foram cumpridas. Se não falar português, precisará de um tradutor, embora este possa ser o seu advogado, se assim o desejar.

Últimos passos

Agora que tem as chaves, está pronto para se mudar para a sua nova casa.

Ainda há algumas coisas que precisa de fazer, tais como:

  • Registar a propriedade na Conservatória do Registo Predial e nas Finanças
  • Certificar-se de que tem uma cópia dos documentos importantes, como a escritura, o certificado energético e o certificado do registo predial
  • Actualize todos os bancos, empresas ou organismos públicos com o seu novo nome e morada
  • Registar a sua caixa de correio (ou comprar uma) se for uma casa num local rural

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